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第一部 房地产专业基础专业知识 房地产业与房地产 （一）房地产的概念和特点 概念：房地产是房产和地产的总称，是由土地，附着在土地上的各类建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体，又称为不动产， 房产：是房屋及其权利义务关系的总和 地产：是土地及其权利义务关系的总和 房地产的特点：a.位置的不可移动固定性 b.地域的差别性 c.耐久性和高价值 d．保值和增值性 （二）房地产业： 概念：房地产业是指从事房地产业开发，经营，管理，服务等行业与企业的总称。它是一个巨大的产业体系，具体说，包括：土地开发，房屋建设，房屋维修和管理，土地使用权的有偿转让与出让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产抵押，中介咨询及代理等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。 具体内容：a.地开发和再开发 b.房屋开发和再建设 c.地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押。 ★（出让和转让的区别：①流通市场不同（转让属出让）：出让是土地在一级市场流通，转让是土地在二级市场流通；②行为性质不同；出让是创设财产权的行为，转让是转移财产权的行为；③流通关系的主体不同，出让关系中，必有一方是土地所有者（政府，国家），转让关系中，双方都是土地的使用者） d.房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。 e.房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证等 f.物业管理服务：包括家居服务，房屋及配套设施和公共场所的维修养护， 保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。 g、房地产金融，包括信贷，保险和房地产金融资产的投资等。 （三）房地产市场 概念：广义为整个社会房地产交易的场所，狭义为专门进行房地产买卖、租赁，抵押交易的场所。 房地产市场的分类：一级市场—政府出让土地于开发商的市场，也称土地市场 二级市场—开发商出售于消费者的市场，也称一手房市场 三级市场—消费者已购商品房再转让的市场，也称二手房市场 （四）我国住宅产业的发展前景 住宅建设是房地产业的主流，住宅产业发展在推动国民经济增长方面将起列日益明显的作用，在未来的十几年中我国住宅产业将面临更多机遇和挑战，主要来自以下几方面：（1）城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求（2）流动人口增长对住宅形成巨大需求（3）居民消费结构变化对住宅形成巨大需求（4）旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅（5）政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住宅制度改革和启动住宅消费的措施，这也就促进了住宅的需求，其中最主要的措施有：（1）取消福利分房，实行住房分配货币化（94年取消福利分房）（2）开放住房二级市场，以存量住房流动带动增量住房消费 （五）房地产的周期分析 ①房地产的发展期：84—88年、92—95年。 ②低落期88—91年、96—97年。 ③98年住宅商品化开始是在沿海城市。 ④在中国房地产发展7—8年为一个周期，发展期在5年左右，低落期在2—3年。 二、房地产开发经营的程序 （一）房地产开发经营的主要阶段和过程 建设工程项目设立和企业组建 房地产建设工程项目规划与规与审批 土地使用权的取得 征地与拆迁 工程建设与管理 房地产租售管理 房地产的物业管理 （二） 房地产开发的程序 1、立项 概念：开发项目经计委审批纳入年度建设投资计划 程序：市场调研 选项 财务评估 （项目决策） 可行性研究报告 申报，审批，取得《项目建议书》 2、规划： 概念：完成开发项目的规划审批和方案设计 程序：办理《项目建议书》 办理《建设用地规划许可证》 办理《建设工程规划许可证》 3、拆迁： 程序：冻结户口—审查拆迁计划（资金，房源）---核发《拆迁许可证》---发布拆迁公告---进行拆迁动员---达成拆迁协议---调解处理拆迁纠纷 4、土地使用权取得： 程序：行政规划，出让