土地使用权流转的方式主要有7种形式.doc

黑龙江日报1月20日讯 哈尔滨市近日出台政策,加快推进现代农机专业合作社建设发展。 　　据悉,哈尔滨提出,到2015年,全市农机合作社总数达到240个。其中旱田农机合作社170个、水田70个。耕地面积在5万亩(水田面积2万亩)左右的乡镇至少有1个农机合作社。全市农机合作社自主经营土地规模达到700万亩以上,辐射作业规模达到1000万亩以上。 　　据介绍,哈尔滨将扩大农机合作社土地连片规模,推动农民带地入社。支持有威信的村党支部书记、村委会主任领办、参办农机合作社。促进土地多渠道向农机合作社流转。有条件的农机合作社,可在扩大农民带地入社面积的基础上,采取短期或长期租赁农民土地经营权的方式,扩大土地规模经营。提倡农机合作社与其他农民专业种植合作社联合重组,合作经营。鼓励城市资本依法进入农机合作社,参与土地规模流转投资。企业资本进入农村,通过租赁和农民土地入股,连片经营面积达到3万亩以上的,可申请领办农机合作社。 　　规范农机合作社分配制度,坚持收益按交易量分配。农机合作社在清产核资的基础上,建立健全固定资产、生产经营、土地经营权属来源和社员账户等所有与分配相关的账册。自有经营权土地面积、农民带地入社面积是农机合作社按交易量分配的基本依据。 　　加强内部管理,建立重要经营管理信息公开制度。建立健全农机合作社财务、机务、经营管理和档案管理等各项规章制度,实行议事结果、财务状况、盈余分配等全面公开。农机合作社在保证完成本辐射区作业的基础上,可以组织跨区作业。此外,推动农机合作社开展多种经营,实现由粮食作物向经济作物延伸,由单一土地经营向粮食仓储、食品加工、运输服务多种经营方向发展,逐步壮大农机合作社经济实力。 农村集体土地使用权流转的方式主要有七种形式：一是土地转包。指承包方将自己承包期内承包的部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。土地转包是农民集体所有制组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包无需经发包人许可，但合同需向发包人备案，承包方将土地交他人代耕不足一年的除外，将承包地交由他人代耕的，由于代耕人通常是土地承包人的父母、兄弟或者其他亲戚朋友，请人代耕只是口头打个招呼，因此可以不签订书面合同。二是土地转让。是指承包方将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件转移给他人的行为。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地，一般采用这种转让方式，转让必须经发包方同意才可进行转让。三是土地出租。是指承包方作为出租方，将自己承包期内部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金的行为。土地转包是农民集体所有制组织农户同其他集体所有制组织农户发生的农村土地承包经营权的租赁。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。四是土地互换。是指土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。一般都是承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部，对人人有份的承包经营权进行的微调。该种调整改变了原有的权利分配，涉及到承包义务的履行，因此，应当报发包方备案。五是土地入股。是指在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。《农村土地承包法》第四十二条规定：承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。该条有两个基本含义：第一，入股应在承包户之间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产工产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司。第二，土地承包经营权收入，是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。六是反租倒包。由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，再把土地承包进行转租或发包给农户、个人或企业单位。七是托管。是指承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行。