2012_武汉_招商公园1872别墅项目营销代理投标.pptxVIP

招;感谢招商地产给予策源地产机会， 让我们参与招商公园1872项目的营销投标! 出于篇幅及提案时间考虑，本报告主体部分不堆砌冗长的市场数据， 所有市场调研成果均以附件方式呈现。;前言;前言;前言;前言;前言;前言;《连环局》 品牌大牌营销之道;目 录;;第1章 ;;他们的品牌之路;解读招商局品牌——大情怀，大作为;解读招商地产——本身就是招商局的“大作为”之一;招商之路，实施章法;品牌事件;2012年9月29日，中秋连国庆，正好体现家国天下的主旨;品牌事件;家在，情在，与武汉同在;现场营销中心，可以作为品牌落地的载体和客户接待中心;品牌事件;家在情在，与你同在;品牌事件;过年回家吗？;台湾，过年回家吗？;品牌事件;时代骄子，少年中国;招商之路——实施章法环环相扣;;一个片区，四重顾虑;论持久战;用发展观;用发展观;读宏观局;;;　指标;;市内大盘很少，滨水大盘更少;宜居价值1：天赋生态;宜居价值2：家园式半岛，公园式规划;宜居价值3：英式风情建筑，剧场式园林;宜居价值4：绿色地产;宜居价值5：离尘不离城;宜居价值6：招商物管——礼堂级管家;启示;;;;;第2章 ;现场 营销中心;景观 示范区;外围 绿化带;现场导示;;大盘成功案例——武汉天地;2008年，展示区开放，昭示性与震撼力不够，无法让客户看到价值，且受宏观市场调控，价格无法支撑，在销售上一直低于成本价销售；;整盘取胜，关键何在？;推盘依据——别墅立标杆，别墅中价值最低的产品先行推售;建议开发顺序——由湖向内开发，由东向西开发，别墅高层搭售;第3章 ;第3章 ;;首战的意义;困难依然存在——2012年首批产品仅有别墅;结论：2012年的开盘，品牌意义大于现金意义，整盘形象意义大于实际销售意义;五大问题，一种解决之道——“原始股”销售思路;第4章 ;首开产品盘点;加推产品衔接;;问题：原始股客户在哪里？;世茂锦绣长江 汉阳40%；汉口60%;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;第4章 ;2012-2013年攻略总图;回顾;《连环局》 品牌、项目、客户三者必须环环相扣， 品牌价值，项目价值，产品价值必须环环相扣 媒体、渠道、外展、通路、现场必须环环相扣 推广内容、产品信息、销售节点必须环环相扣 整盘营销周期的各阶段必须环环相扣;;团队体系;团队人员配置;素质标准与保障方案细则;现场销售服务内容;标准化、规范化营销团队的打造，提升团队执行力;;第1章 ;第1章 ;第1章 ;第1章 ;第1章 ;第1章 ;一级竞争区域和二级竞争区域： 一级竞争区域：同一价格梯度、辐射半径较小、客户定位接近。直接竞争 二级竞争区域：价格较高、剩余量较小、项目同类产品还未开发。间接竞争;对比项;别墅户型对比解读;别墅竞案成交分析;主要竞争;本案规模与景观优势明显，品牌暂不突出，现场展示薄弱，配套极不齐全，后期面临价格乱仗。;项目名称;第1章 ;1、政策下行、供应增加，导致下半年市场预期不乐观； 2、房地局对高端项目的网签、备案量有所限制，如严格控制将严重影响签约进度； 3、竞品推盘密集，促销频繁，但由此可见价格和促销优惠可以撬动市场。;;确定比较楼盘;影响权重因素：产品相似度、区域接近度、客户对比度。 别墅参照楼盘：金地澜菲溪岸、绿地新都会、华润中央公园、水墨清华。;参选楼盘选取原则：在售一级竞争项目。 列举对比项目原则：同区位、同类型、同面积、同客户。 对比打分???如下：;影响权重因素： 产品相似度、 区域接近度、 客户对比度。 高层参照楼盘： 观澜国际、 金地澜菲溪岸、 绿地新都会。;参选楼盘选取原则：在售一级竞争项目。 列举对比项目原则：同区位、同类型、同面积、同客户。 对比打分表如下：;g