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房地产行业各环节涉税疑问题处理 第一章 征地环节存在的问题 一、土地使用权出让与转让的区别 （一）出让和转让的概念 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十三条土地使用权出让可以采取下列方式： （一）协议；（二）招标；（三）拍卖。 对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税〔2004〕134号土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。 土地储备机构从国有土地收益基金收入中安排用于土地储备的支出，按照支出性质，分别填列《2007年政府收支分类科目》支出功能分类212类“城乡社区事务”10款“国有土地收益基金支出”01项“征地和拆迁补偿支出”和02项“土地开发支出”科目。同时，分别填列支出经济分类310类“其他资本性支出”09款“土地补偿”、10款“安置补助”、11款“地上附着物和青苗补偿”、12款“拆迁补偿”，以及310类“其他资本性支出”05款“基础设施建设”支出科目。[1993]149号 “土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。” （2）《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号2008年3月27日） “纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。” （3）《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号2009年9月17日） “《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。” 教师注解：对于企业土地被政府收储取得的收入，既不能按照“转让无形资产—土地使用权”全额征收营业税，也不能按照国税发【2003】16号第三条第（二十条）“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”的规定差额征收营业税。原因是被收储单位不具备构成“转让无形资产—土地使用权”营业税的纳税人的条件，不是营业税纳税人。 2、非“国有土地使用权转让”不缴纳土地增值税。 《土地增值税暂行条例》 第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。 教师注解：既然土地收储行为属于国家行为，就不构成“国有土地使用权转让”。所以也不能对被收储单位征收土地增值税。 3、土地被售出后取得的收益应缴纳企业所得税。 土地被收储后取得的收入，不属于《企业所得税法》第七条所说的不征税收入，也不属于《企业所得税法》第二十六条所说的免税收入，因此要缴纳企业所得税。应以取得的收入减除取得土地时的成本费用后的余额并入企业利润总额征收企业所得税。 企业土地如果是因政策性搬迁而被收储，在征收企业所得税时应参考政策性搬迁企业所得税的相关规定处理： 2012年10月1日以前，按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》( 国税函[2009]118号)的有关规定执行； 2012年10月1日以后，按照《企业政策性搬迁所得税管