企业会计准则应用案例讲解38-03投资性房地产.ppt

投资性房地产 一、投资性房地产的概念 二、确认和初始计量 三、投资性房地产的后续计量 四、投资性房地产的转换 五、投资性房地产的处置 一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 具体包括： 1、已出租的土地使用权； 2、持有并准备增值后转让的土地使用权； 3、已出租的建筑物。 例 东方公司与大华公司签订了一项经营租赁合同，东方公司将其持有使用权的一块土地出租给大华公司，为期10年；大华公司又将这块土地转租给宏达公司，以赚取租金价差，为期3年。 问题：东方公司和大华公司是否均应将这块土地作为投资性房地产核算？ 例 东方公司与华晨公司签订了一项经营租赁合同，东方公司将其持有产权的两间门面房出租给华晨公司，为期6年。华晨公司一开始将其用于自行经营餐馆，2年后，由于连续亏损，华晨公司将餐馆转租给明月公司，以赚取租金价差，为期3年。 问题：东方公司和华晨公司是否均应将此门面房作为投资性房地产核算？ 　　　自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。 　　　作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。 已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 　一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。 　　　企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 　　 关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。 　　　企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。 二、确认和初始计量 确认：投资性房地产必须同时满足下列两个条件，才能予以确认： 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠计量。 只有同时符合这两个条件，才能将其作为“投资性房地产”科目核算。 初始计量：投资性房地产应当按成本进行初始计量。 　　　外购投资性房地产 　　　自行建造投资性房地产 　　　以其他方式取得的投资性房地产 　 例 企业购买一块土地使用权，购买价为2000万元，支付相关手续费等30万元，款项全部以存款支付。企业购买后准备等其增值后予以转让。 　借：投资性房地产 2 030 　　贷：银行存款 　　2030 三、投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量是指企业应该在资产负债表日对投资性房地产的期末价值进行重新计量。企业对投资性房地产的后续计量主要采用两种模式： 一种是成本模式计量 一种是公允价值模式计量 （一）采用成本模计量 在成本模式下，应当按照《CAS4固定资产》和《CAS6无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《CAS8资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。 企业设置“投资性房地产累计折旧或摊销”科目。 （二）采用公允价值模式计量 投资性房地产所在地存在活跃交易市场 企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 2、采用公允价值模式计量会计处理