从辣税分析楼市需求.PDF

第 122號 2016 年10月 18日 從“辣稅”分析樓市需求 自二季度以來，香港住宅樓市轉趨穩定，並隨著市場對加息 蔡永雄 預期降溫，樓市表現進一步活躍起來。以中原城市領先指數計算， 高級經濟研究員 住宅樓價從去今年初至 9月下旬錄得 4.4%的升幅，從低位回升的 Tel rickychoi@ 幅度達到 11.2% 。若以差餉物業估價署的數字計算，樓價於今年( 8月份較去年底上升 0.8% ，從低位回升5.9%) 。面對本輪樓市的快 速復蘇，筆者嘗試以傳媒報導有關稅務局徵收從價所花稅(雙倍印 花稅) 、買家印花稅和額外印花稅的宗數來對樓市需求作出分析。 首次置業佔整體住宅成交七成以上 首先需要指出的是樓宇買賣一般需時一至三個月，在過程中 買賣雙方向不同政府部門登記文書的時間或會有所不同，故同一 物業交易向稅務局繳交印花稅或向土地註冊處登記文書的時間亦 會有所不同，故在分析稅務局和土地註冊處的數據時，也要注意 兩者在時間上或會存在差異，但相信有關差異對實際情況不會帶 來太大的扭曲。 2013 年2月起，所有不動產買賣的文書包括：住宅及非住宅( 物業) ，均要以較高的稅率第( 1標準)繳付從價印花稅，即雙倍印 花稅，除非買方為香港永久性居民 ，且在取得有關住宅物業時， 在香港沒有擁有其他任何住宅物業。據稅務局的數據顯示，需要 繳交雙倍印花稅的個案由 今年 3 月的 1,858 宗上升至 9 月份的 聲明 ﹕ 本文觀點僅代表作者個人判斷，不 4,317 ，故這些個案要麼就是非住宅物業的買賣，要麼就是非首次 反映所在機構意見，不構成任何投 置業的住宅買賣。因此，從雙倍印花稅的宗數減去期內非住宅物 資建議。 業的買賣宗數，剩下來的便是非首次置業的住宅買賣個案，有關 數字亦由 3月份的 1,073 宗上升至9月份的 2,639 宗，並以此來計 算其佔整體住宅買賣的比例，於今年 3月至 9月期間，非首次置 1 業的住宅買賣佔比介乎為20%至34% ，變相反映出首次置業的佔 比高達66%至80% ，可見目前大部份住宅買賣均是與首次置業有 關，較政府早前公佈於 2010 年1月至 2013 年2月雙倍印花稅實 施前，首次置業的佔比僅為 56%明顯改善，這亦反映出投資需求 對現時樓市的影響也較以住為少，特別是在政府亦開徵了額外印 花稅後，對 3 年內賣出的住宅物業徵收最高達樓價20%的稅項， 令短期炒賣的活動大幅減少，相信餘下的非首次置業需求已較多 是與長期投資有關，其對市場帶來的負面影響亦較有限。 外來投資需求只佔少數 另外，市場亦不時有傳聞指內地或海外資金大量來港置業推 高樓價水平，但自 2012 年10月起，除香港永久性居民獲豁免外， 就住宅物業所簽立的買賣協議或售賣轉易契均需繳交 15%的買家 印花稅，即以公司名義或非香港永久性居民買入住宅物業均要繳 交買家印花稅。據稅務局的資料，今年 3 月，繳交買家印花稅的 個案為 147 宗，並隨著樓市交投回升，9月份升至 250 宗，佔整體 住宅買賣宗數