2014-6-3购物中心各期跟进事项.ppt

为确保广场的工程施工质量并按期开业，做好工程前期介入的工作，是广场进入运营阶段工程管理重要前提条件之一 前期介入施工阶段的现场跟进 接管阶段设备运行的综合调试 广场运营阶段 前期介入 一、 施工阶段的现场跟进 该阶段工作出发点： 满足日后广场正常运营的使用功能；维护保养易操作的要求。 参照的相关标准： （1）公司的相关配置标准； （2）国家建筑、装修行业的相关规定及标准。 前期阶段的图纸复核及施工跟进与质量监控： 1、建筑部分 如： 广场公共区域需预留活动展示电源，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。室外还要考虑防水的要求； 屋面防水、幕墙施工工艺重点跟进，往地下室坡道要有截水沟设计，至少要有上下两道截水沟； 通往地下停车场的扶梯通道，要考虑对空气隔档的设计，避免夏季空调冷负荷的散失和冬季冷空气侵入经营区域； 地下室是否预留地铁站连通口，以形成商圈互动，增加人气； 2、强、弱电；暖通部分 如： 商场内的导视系统应采取独立回路供电设计，避免因正常照明或应急照明回路上,导致营业期间导示牌开闭状态不统一，影响广场整体效果； 各商铺内与广场公共区域的空调风机箱设备需分别独立设计，避免能源费用分摊的困难； 空调末端机房、消防泵房、消防湿报间、消防稳压泵房、垃圾房等有水设备间做好闭水试验，机房应设置排水地沟。不建议用地漏； 消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、避免放置在无排水管道的位置及商铺区域内； 3、机电设备；给排水系统 如: 中庭挑空区域电动吊钩需配置；扶梯应带有光感变频功能； 卫生间的布局是否考虑设计保洁员的储放清洁器具的操作间； 楼顶雨水虹吸的布点，广场的雨污分流管网的合理布局； 4、商户部分（重点） 如： 商户的需求条件的收集，分析与实现。满足商户的房产工程技术条件，不满足的进行沟通协调，可以进行设计变更，工程签证等； 商铺进场装修的管理，质量把控工作等； 前期介入配合工作 跟进广场导视系统分布布置 配合开业动线的合理制定 前期介入 二、部门团队的建设 1、制度、规范的建立 如： 部门报告管理制度； 部门巡视检查制度； 部门工作流程的制定等； 2、团队的组建 如： 部门组织架构制定、岗位编制； 人员到岗、组织分工进行培训等； 部门工器具的配置； 接管阶段 一、设备运行的综合调试 应重视对综合功能、使用功能的验收； 由建设单位和商管公司共同组织验收小组进行； 进行电梯调试的配重试验，确保电梯满载的正常运行; 空调系统的满负荷试机； 消防系统联动测试；（务必取得报警点位的地址码表） 强电负荷测试，倒闸操作的模拟； 给水系统的加压测试记录，排水管网的通球试验，集水井的排水效果等； 接管阶段 二、建筑结构、精装整体验收 质量与使用功能的检验（9项） 1、主体结构 2、外墙不得渗水 3、屋面 4、楼地面 5、精装修 6、电气 7、水、卫、消防 8、暖通 9、附属工程及其他 接管阶段 三、资料档案的接管 竣工验收资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等； 技术资料：设施设备的安装、使用和维护保养资料、合格证、施工单位签字版的保修单等； 开业前必须取得排污许可证、消防验收合格证书等； 接管阶段 四、工程遗留问题的处理 属施工单位施工质量问题； 属规划设计中未涉及、成本预算中未考虑； 属商管根据运营优化需求； 原则：收集整理现场跟进阶段的各种工程质量问题，及时上报项目公司并制定整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况 广场运营阶段 一、服务工作 配合营运部门、招商等各部门做好商户服务工作 如： 商户内的各项维修（有偿服务） 商铺的二次装修管理，现场监督等； 广场运营阶段  二、设备、设施管理工作 强弱电； 消防系统； 给排水 ； 电梯； 空调 ； 卫生间的完好； 公共区域照明、装饰面； 广场运营阶段 三、预算、能耗管理工作 根据制定的预算计划，进行管控； 根据现场实际情况制定节能降耗措施； 广场运营阶段 四、团队的管理； 如： 加强技术技能的培训； 增强团队荣誉感； 加强公司企业文化的学习； 广场运营阶段 五、供应商的管理；