商业地产Ⅰ招商运营.ppt

商业地产营销推广 商业地产营销节点控制 商业地产营销推广 商业地产营销节点控制 商业地产营销推广 商业地产营销节点控制 商业地产营销推广 商业地产营销节点控制 商业地产营销推广 商业地产营销节点控制 . 商业地产招商模式 模式一：只租不售 序号 事项 具体内容 备注 1 租约期限 出租人把周转成本和空置因素计算在内 租赁时间长单位租金低 租赁时间段单位租金长 2 租金是否含其他费用 租金标准存在很大差异 包含物业管理费、水费、电费 3 租金调整政策 租约一半归晋一定时段内租金保持不变 新租金按上涨后的租金标准计算 4 计价方式 1、按建筑面积每天租金 2、按套 3、按套内面积 写字楼通常包含空调费和取暖费 商业地产招商概论 不同阶段租赁方式 认同度低 优惠出租 吸引入场吸引商户 商业地产招商模式 不同阶段租赁方式 认同度一般正常出租 商业地产招商模式 不同阶段租赁方式 认同度略强设置门槛 商业地产招商模式 不同阶段租赁方式 认同度高门槛更高 商业地产招商模式 不同阶段租赁方式 认同度高门槛高复杂化 商业地产招商模式 模式二：销售 . 使用权销售 使用权销售 年限 5年、10年 15年、20年 一次性买断 10年、15年 20年 商业地产招商模式 模式二：销售 . 产权销售 一次性付款 返租 银行按揭 总款返租 首付款返租 商业地产招商模式 返租影响-正面作用 商家 投资客 发展商 在返租期内有 稳定的收益，顺利渡过市场培育期，返租期满后在商铺增值中，做到最大的获利者 实施对商家的租金优惠，在市场前期给商户一个低成本经营机会，降低商场经营风险 通过实现小业主高回报经营者能赚钱的目的，迅速实现资金回笼，保证商场经营发展 商业地产招商模式 返租影响-问题 铺位分割 与实际经 营不吻合 包租期出 现问题 包租期 满后 虚拟产权商铺包租期满后由于经营铺位与销售铺位不一致业务找不到自己的铺位无法再出租 虚拟产权式商 铺与实际经营卖场不吻合绝大部分为大商家长期或者百货卖场形式经营而经常有开放式卖场布局 卖场一般采取收银扣点模式，商家正义租赁租金相当于其他地段租金的一般，谈不好撤走后失去投资价值 商业地产招商概论 关键点 买方与卖方简单的营销关系 经营与销售兼顾，协调发展商、商铺投资商、租赁经营商各方利益、各种矛盾 实现发展商、商铺投资商、租赁经营者之间多赢 商业地产招商模式 模式三：组合模式 组合模式 租赁转销售 售后包租（返租） 售后回购 使用权买断年限与年租组合 凡是有使用权买断必有年租组合 （年租的价格乘以5或6，就是10 年使用权买断的价格） 销售产权的对象是社会投资者 十年经营权买断是商户投资者 年租则是对经营者 LOGO 商业地产 营销推广 宜佳旺 商业地产营销推广 商业地产营销推广工具 报纸 工具 商业地产营销推广 商业地产营销推广工具 招商中心 例 商业地产营销推广 商业地产营销推广工具 楼书 例 商业地产营销推广 楼书内容 对宏观经济参数介绍，区域发展，经济支柱产业、地缘关系、人口、历史沿革的文字资料 区域地缘图片、项目地理位置图、交通 人流和车流状况实景图片地段优越展示 项目建设状况、规模、硬件、消费定位 商户定位、经营理念的进一步形象细化 单层楼平面图单页方便使用 图片带文字说明，带文字标题有 良好的视觉感受 采用超现代主义、抽象主义方式设计理念 不超过32页，比例为1：10印刷 商业地产营销推广 商业地产营销推广工具 DM单 例 商业地产营销推广 DM单内容 DM单为单页平面图、对折页 项目外立面图、地位图、卖点图、 效果图 对文字排版要求比较严格 对于受众客户投递3-5次 随市场变化不断变化 商业地产营销推广 商业地产营销推广工具 VI围墙 纸杯、手提袋、信封、名片、围墙、户外、楼书等 例 商业地产营销推广 商业地产营销推广工具 户外包装 路牌、道旗、海报、单立柱、背板、吊旗、灯箱、 围挡、走廊包装、项目指示牌、招商处包装等 例 商业地产营销推广 商业地产营销推广工具 报纸 头版或封底，发布周一到周五，整版要放在半 版和通栏间隔间，提前2个月投放。 电台 地方交通台和音乐台 电视台 在开业前一周宣传，地方公交移动电视 车身 线路为交通热线 其他媒体 网络、短信群发、楼宇电视屏等 活动 开业、开盘、封顶、竣工、入伙、开业展销会、 新闻发布会、形象推广、产品推介会 商业地产营销推广 商业地产招商方式 商业地产营销推广 商业地产营销节点控制 地产项目营销要经历的过程 商业地产营销推