2000年国家公务员行测图形推理考试真题含参考解析及解析.doc

2000年北京甲级写字楼市场研究报告 北京写字楼市场在历经了93、94年大干快上的发展时期，经历了97、98年低谷时期，2000年随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏表现为租金大幅上升，市场成交活跃，许多甲级写字楼入住率接近100％。从供应上看，2000年市场可以提供的甲级写字楼已少于前几年，但需求却比前几年有较大的增长。特别是随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏，国外国内公司对写字楼，尤其是位于中央同务区的高档写字楼的需求呈直线上升势头。 北京甲级写字楼的平均租金报价为28美元每月每建筑平方米，比1999年年底上涨了36％，而象国贸二期等个别甲级写字楼的租金涨幅更是达到了50％以上。从入住率来看，目前甲级写字楼的平均入住率为91％，比1999年年底上涨了21％。甲级写字楼的售价报价在2300美元每平方米左右，成交价一般能谈到2000美元甚至更低。2000年北京甲级写字楼供应达到800000平方米位于朝阳区中央商务区内的甲级写字楼供应却明显减少，只有280000平方米，仅占总供应量的35％，与前几年占总供应量50％以上的比例相差很远。2000年北京写字楼供应的另一个特点是供应主要集中在第四季度，前三个季度写字楼供应相对较少，而一些本应在2000年落成的写字楼却由于施工进度和资金等原因而拖到了2001年。2000年上半年可以说由风险投资支撑的互联网公司与传统的通讯、计算机和软件公司共同支撑着写字楼市场。这些互联网公司由于资金雄厚，同时也抱着一种“烧钱”的心态，因而在租赁写字楼的过程中往往不考虑预算和实际需要的面积，动辄上千平方米的租用写字楼。与这些互联网公司相比，好些实力雄厚的通讯、计算机和软件公司，尽管也在上半年租用了大面积的写字楼，但它们往往是出于业务迅速发展的需要，或者是从便于管理的角度考虑把各个分散的部门集中到一起，因而这些公司在做决定时通常比较理智。与2000年上半年相比，2000年下半年互联网公司尽管仍有租赁需求，但其发展势头已明显逊于上半年毫无疑问，2000年北京写字楼市场已经走出了低谷，具体表现为租金明显反弹，写字楼入住率急剧攀升。据到目前为止的初步统计，北京市甲级写字楼的平均租金报价为28美元每月每建筑平方米，比1999年年底上涨了36％，而象国贸二期等个别甲级写字楼的租金涨幅更是达到了50％以上。从入住率来看，目前甲级写字楼的平均入住率为91％，比1999年年底上涨了21％。租金和入住率之所以明显上升，与上面提到的供应量减少和需求旺盛有直接的关系。尤其是在需求拉动的影响下，市场的租金水平被急剧抬高。在目前租金过高且可选择楼盘很少的情况下，许多公司宁愿接受更高的租金在原有写字楼中续租或扩租，也不愿花几十万的装修费去一个它们不满意的写字楼。在这种情况下，写字楼市场的租赁成交与以往同期相比变得比较淡静。 从售价上看，其变化不象租金那样明显，甚至可以说基本上没有什么变化。目前，甲级写字楼的售价报价在2300美元每平方米左右，成交价一般能谈到2000美元甚至更低。售价之所以没有明显的上涨，是因为发展商和小业主面对这样高的市场租金，除非他们能以明显高于市场平均价的价格出售其物业，否则他们还是更倾向于采取出租的策略，以谋求更高的投资回报。尤其是位于中央商务区内的高档写字楼，由于对它们的租赁需求远远超过对它们的购买需求，因此这些写字楼即使有售价报价，也基本上是处于有价无市的状态。而从客户角度考虑，在目前可选择楼盘非常少的情况下，他们还是倾向于暂时租写字楼，而不愿意把大量资金投在一个不是很满意的物业上。因此，从上面供需两方面分析，不难看出为什么销售市场不是很活跃，售价没有什么变化。 未来一两年内北京写字楼市场会继续蓬勃发展，进而将带动新一轮的写字楼投资热潮。未来一两年北京写字楼市场仍将处于一种供不应求的状态，因而租金在现有的基础上会继续