2010年〔土地估价实务基础〕真题及参考解析.doc

2010年《土地估价实务基础》真题及参考答案 一、某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下： (1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元： (2) 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间(其中普通单间有38间，118元/天，豪华单间30间，158元/天)，标隹双人间158间(其中普通标间为98间，188元/天，豪华标间60间。258元/廷)，套房58间(其中普通套房为38间，288元/天，豪华套房有20间，388元7天)，总统套房8间(988元/天)，全部入住率为70%; (3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%： XueHuiEdu.Com _ Bbs.XueHuiEdu.Com (4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。 请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成，其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/F方米;未来资金贴现率固定设为7%)。 二、A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各殳别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。 面积：平方千米;价格：元/平方米 答题卡上制作成表格(表格式样如下);(表格式样) XueHuiEdu.Com _ Bbs.XueHuiEdu.Com 学_慧 教 育 学|慧|论.坛@XuEＨuiedu.Com 一季度 二季度 三季度 四季度 J001 J009 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值; 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值; 4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数 标准答案： 答题要点及参考答案 1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程， 并将全部结果制作成表格(表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列)) J001地价水平值计算式如下：xｕehｕｉedu.coｍ J001地价水平值=(1200+ 1100)/2=1150(元/平方米) 各季度各区段地价水平值计算结果表 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式 一级地价水平值=(1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050×0.2)/(0.2+0.2 +0.2)=1067(元/平方米) 二级地价水平值= (675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6)/(0.6+1.2 +0.6)=656(元/平方米) 三级地价水平值= (500×1+520×1.5 +450×1.5)/(1+1.5+1.5) =489(元/平方米) 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值学$慧|论*坛*XuEＨuiedu.Com 整体地价水平值= (1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600× 1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5)/(0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5) =596(元/平方米)学%慧/论~坛|XuEＨuiedu.Com 4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各 季度定基地价指数 一季度地价水平值= 1067(元/平方米) 二季度地价水平值=(1150×xO. 2+lOOO×O.2+1050 ×x0.2)/(0.2 +0.2+0.2) =1067(元/平方米)XueHuiEdu.Com _ Bbs.XueHuiEdu.Com 三季度地价水平值= (1190 ×O.2+1080 ×O.2+1120 ×xO.2)/(0.2+0.2+0.2) =1130(元/平方米) 四季度地价水平值=(1190×0.2+1080 ×O.2+1120×0.2)/(0.2 +0.2+0.2)=1130(元/平方米) 2007年一季度定基地价指数：100 二季度定基地价指数：1067/1067×100：100 三季度定基地价指数：1130/1067×100：106 四季度定基地价指数：11