住宅基准化产品定型设计.doc

标准化产品（单体）定型设计 目的 针对北京万科未来3年内在北京主流市场所可能面对的项目类型，设计标准化的住宅产品定型，并对其进行初步的用地、经济、技术分析，确保其可行性和实用性。 标准化住宅产品定型的最终目的，是将实际项目中常用产品的设计工作前置，以实现两个应用目的： 在新项目的前期分析中，可以以成熟的产品单元进行规划设计、经济、技术可行性分析，确保分析和决策的准确性； 在实际项目操作中，可以用成熟的定型产品直接进入施工图设计，节省住宅单体推敲的周期，以达到集团“均好中加速”的要求。 具体内容 根据北京的市场现状以及城市规划特点，未来在我司主打的城乡结合部、近郊及卫星城用地中，容积率2左右的项目将是主流；且在北京市场中，板楼的接受度好于塔楼。因此，作为工作的第一阶段，将产品定型的重点确定如下： 楼型：11层一梯两户的板式小高层产品。 户型： 135平米左右的主流面积三室户型。包括两种户型：面宽较大，进深较小，强调舒适性的户型，应具备独立餐厅、明卫生间等特征；面宽较小，进深较大，强调经济性的户型，应具有较高的土地利用效率，户内空间方正实用，体形简洁，结构经济。 不超过125平米的紧凑型三室户型。同样分为经济型和舒适型两种。 90平米左右的紧凑型两室户型。 150平米的舒适三室户型，可作为一梯两户的点式塔楼处理。 建筑风格：每种产品设计两种不同的风格类型。 折衷风格：强调亲切的尺度和温馨的氛围。 现代风格：简约主义。 住宅配置标准：确定统一的交房配置标准，包括装修做法、设备配置、材料部品配置等。 结构可行性：由我司结构专业顾问进行配合，对每种产品进行结构方案的初步设计，并论证其经济性。 成本分析：由我司成本人员依据以上成果，对每种户型、每种风格的定型产品单元，进行成本分析，建立其基本的成本数据库。 规划可行性分析：按照一定规模的典型用地，对每类定型产品进行规划容积率分析、交通组织分析和停车组织分析，以明确其在具体项目中应用的可行性。 成果标准 以每种户型的每种立面风格，作为一种定型产品，共计6种户型，12种定型产品，形成如下成果： 图纸： 平面图：各层平面图、屋顶平面图、地下层平面图，比例尺1：200；标准层户型放大平面，1：50。 立面图：3～4个单元的组合体立面图4张，比例尺1：200；标准单元放大立面图，比例尺1：50。 剖面图：单元剖面图，1：200。 效果图：表达建筑体块、材料关系和立面效果的轴测、透视渲染图，1～2张。 规划分析图：以200×200米的地块利用该产品进行容积率试验，并进行交通、停车分析。 以上图纸达到扩初深度。 技术指标： 面积指标：户型建筑/套内/使用面积指标、单元总面积指标。 成本分析：标准单元的建安成本分析。 实施计划 人员组织： 由我司设计部设计研究组负责组织外部设计机构、公司销售、成本、工程部共同完成。 外部设计机构负责具体产品设计； 公司销售部负责对产品给出市场评价； 成本部依据方案对产品进行成本分析； 设计部结构顾问、工程部依据方案对产品提出结构初步方案，对产品进行技术可行性分析。 时间计划： 第一阶段拟完成135平米主流三室、150平米舒适三室，共计3种户型，6个定型产品类型。以下计划假设以9月13日为工作正式开始时间。 方案阶段（9/13~9/24）：由外部设计机构完成，2周完成初步方案。 方案深化及技术分析（9/27~10/9）：我司销售、工程、成本人员介入，对初步方案进行评价、分析；设计机构根据分析对方案进行调整、深化。用2周时间完成定型产品的成本、技术分析。 汇报及调整（10/11~10/15）：以上成果初步整理汇报公司，并按公司要求进行调整优化。 成果整理阶段（10/18~10/22）：由设计部和设计机构对成果进行汇总、整理，形成最终产品定型资料。 费用预算 以上工作中，委托外部设计机构进行设计工作需发生部分费用。预计设计费用如下： 定型产品建筑设计（按户均130平米，建筑专业扩初深度设计费10元/平米计）： 130×22户×10＝28600元/户型。 考虑每种户型有两种立面风格，形成两种定型产品，预计其总设计费3万元，即每种定型产品设计费1.5万元。 则12种定型产品总计12×1.5＝18万元。 另考虑进行概念规划分析费用2万元，共计20万元。 费用出处说明： 此部分费用暂时计入设计部研究咨询费用。当今后实际项目使用该定型产品时，应要求将其设计费滩入该项目设计费中，并相应扣减届时的项目委托设计费。 设计部 设计研究组 2004-9-9 3