购物广场框架品鉴.doc

购物中心系列 产品研究框架体系 三益中国 2011年10月 目录 第一章：商业规划 4 1. 商业项目选址 4 1.1基地与城市的空间 4 1.2基地与城市商圈 4 1.3基地与周边物业 4 1.4基地辐射人群 4 2. 购物中心的分类 4 3. 商业模型搭建 4 2.1用地规模 4 2.2用地形状 4 2.3开发强度 4 2.4地块高差 5 2.5可利用条件 5 2.6限制性条件 5 2.7土地价格与商业模型搭建 5 4. 商业交通组织 5 3.1道路接驳 5 3.2交通接驳 5 3.3物业接驳 5 第二章：商业布局 7 1. 商业业态的布局原则 7 2. 国际奢侈品牌 7 3. 主力店 7 4. 次主力店 7 5. 一般店铺 7 1. 外部接驳 8 2. 入口组织 8 2.1入口广场 8 2.2出入口 8 2.3入口前室 8 3. 平面动线 8 3.1平面动线的组织形式 8 3.2平面动线设计的技术原则 8 3.3平面动线设计的商业原则 9 4. 垂直动线 9 4.1垂直动线的组织形式 9 4.2垂直动线设计的技术原则 9 4.3垂直动线设计的商业原则 9 5. 后勤动线 9 5.1后勤动线的组织形式 9 5.2后场设计的技术原则 9 5.3后场设计的商业原则 10 第四章：空间节点 11 1. 中庭空间 11 1.1中庭空间的组织形式 11 1.2中庭空间设计的技术原则 11 1.3中庭空间设计的商业原则 11 2. 活动场所 11 2.1室外广场 11 2.2下沉式广场 12 2.3平台空间 12 2.4楼层退台空间 12 2.5局部看台设计 12 2.6天桥 12 3. 屋顶处理 12 3.1屋顶绿化设计 12 3.2屋顶游乐设计 12 3.3屋顶商业设计 12 3.4屋顶停车设计 12 3.5屋顶设备的位置和具体要求 12 第五章：停车系统 13 1. 机动车系统 13 2. 非机动车系统 13 第六章：商业形象 14 1. 建筑外观 14 1.1建筑造型 14 1.2建筑表皮 14 1.3夜景灯光 14 1.4广告展示 14 1.5建筑出入口 14 1.6建筑细部 14 1.7设备构件 14 2. 内装设计 14 2.1内装主题风格 14 2.2内装基本材料 15 3. 商业环境 15 3.1商业广告位的设计 15 3.2商业标识系统设计 15 3.3商业灯光设计 15 3.4商业小品设计 15 3.5商业外部环境的营造 15 3.6机电设备管井的隐蔽设计 15 4. 细部设计 15 第七章：商业主题 16 第八章：消防设计 17 1. 消防规范设计原则要点 17 2. 消防规范设计的指标 17 3. 消防规范设计中的细节处理 17 第九章：技术指标 18 4. 基本参数指标 18 5. 商家技术要求 18 6. 设备设施设计 18 第一章：商业规划 商业规划：基于对项目用地选址理解所作的总体规划，不同用地条件商业定位也会不同，而商业定位不同其商业规划设计也必然不同。 商业项目选址 1.1基地与城市的空间 传统中心区 新兴城市中心 城市外围区域 1.2基地与城市商圈 市级商业中心 区域型商业中心 社区商业中心 1.3基地与周边物业 积极或消极影响 互相之间协同效应 1.4基地辐射人群 3-5公里内人口总数 辐射范围内人口结构（年龄、收入、职业等） 辐射人群消费习惯（南北方差异） 商业模型搭建 2.1用地规模 决定项目的空间尺度和建筑体量。 5万平方米以下（例如上海宏伊广场） 5万-10万平方米（例如上海恒隆广场） 10万-20万平方米（例如港汇恒隆广场） 20万平方米以上（例如上海正大广场） 2.2用地形状 影响动线设计、出入口布局、商业展示面等。 正方形（例如杭州万象城\常州万象汇\港汇恒隆广场） 长方形（例如深圳万象城\上海中信泰富广场） L型（例如上海来福士广场） 不规则型（例如弧线形、哑铃型、犄角型） 2.3开发强度 包括容积率、覆盖率、限高、退界要求等。 容积率1.5-2.0的商业处理手法 容积率2.0-2.5的商业处理手法 容积率2.5以上的商业处理手法 2.4地块高差 立体多首层 多出入口设置 商业立面处理 2.5可利用条件 天然环境因素（例如海景、河湾、绿地、山脉等） 社会人文因素（例如遗迹、历史、艺术等） 2.6限制性条件 绿地的存在 河道的影响 广场的存在 其他设施（变电站、加油站、污水处理厂等）商业交通组织 3.1道路接驳 地块四至的交通可达性 一条道路 二条道路 三条道路 四条道路 四至道路等级对地块的影响 城市快速干道的存在 高架路的影响 城市主干道和次干道的组合 步行街和车行道的组合 周边道路不同特点对地块的影响 存在交通压力特别大的道路 存在单向行驶的道路 存在