保安部的管理人员业务讲训文案.doc

保安部管理人员业务培训方案 培训时间：6月3日-6月10日 参训人员：保安部班长以上人员 授课人：方辉 培训目的：通过培训，使大家进一步了解小区物业管理的特点和性质，以及安全工作开展的特殊性和必要性。 培训内容： 物业常识 （一）、什么是物业？ 物业是指已建成并经相关部门验收合格投入使用的各类房屋、配套附属设施及相关场地。 （二）、什么是后期物业管理？ 后期物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同内容约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序维护等活动。 （三）、什么是前期物业管理？ 前期物业管理是物业管理的一个重要部分。国务院新近颁布的《物业管理条例》中描述的前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由开发商选聘物业管理公司，物业管理公司依据与开发商签订的前期物业管理合同而进行的管理。 而前期物业管理存在于业主选聘物业管理公司之前。前期物业管理期间，由于业主大会、业主委员会尚未成立，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商选聘物业管理公司来承担。业主是指房屋物业的产权人，他具备房屋的是使用权、所有权，但是不具备土地的所有权。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。 物业与建筑上讲的业主本质上是一致的.都是指物业(产权)所有者.房屋租赁人不是业主. 但是必须区别建筑市场上房屋开发商投资商不一定是业主,理由是1他们不是最终的产权所有人; 2他们充当甲方角色是以产权转换赢得利益.物业费主要用于：1，电梯电费 2，楼道内照明电费 3，二次供水电费 4，垃圾清运费 5，人员工资 6，物业电话费办公费 7，物业经理，接待，维修，内勤，秩序维护员的工资、验证1、《房屋入住通知单》；2、购房合同；3、身份证、身份证复印件。、填表、签定公共契约 1、业主须填写住户登记表，2、签订《物业使用守则》中的管理公约。（三）、收费1、预收 3个月公共性物业管理费。2、预收 3个月电梯费运行费。3、收取装修垃圾清运费（不含建筑垃圾清运费）。、发钥匙、验房1、领取《房屋验收单》一式三份（复写）。2、共同验收新房，并抄写水、电、气表底数，最后双方共同在新房验收单上签字。3、验收后《房屋验收单》业主留一份；物业服务中心存一份；送房地产工程部一份。、房屋验收整改1、物业服务中心按《房屋验收单》不合格项，通过房地产工程部给施工队发维修单。确定维修时间通知业主到场开门及验收。2、施工队维修合格后，需要业主认可在维修单上签字。3、验收签字后的维修单送物业服务中心存档。为了保障小区公共设施设备的正常使用，保障房屋安全和房屋外观的统一美观，根据《城市房屋装修管理规定》，结合小区实际情况，对小区房屋装修的有关事宜特作公约如下（一）、装修范围住户应严格按照申报审批的装修范围进行室内装修。、装修申请住户在规定范围内要进行室内装修、维修和改造，必须提前7天向物业管理公司提出申请（租户必须持业主委托书），并填写《装修申请审批表》。、装修审批1、住户必须如实填写《装修申请审批表》各款内容并于确定的装修日期前7天携带装修设计图纸报物业服务中心，并缴纳装修垃圾清运费。2、住户收到批复后，应带领选定的装修负责人到物业管理按规定办理施工队有关进场手续后，方可进场施工。3、装修施工人员需凭身份证（或暂住证）、照片办理临时证。、施工1、装修施工必须严格遵守发展商提供的《住宅使用说明书》之使用要求。所有施工必须按照物业服务中心审批的方案进行，不得随意更改。如实际情况需要更改，必须再报物业服务中心审批，出具更改通知书后方可施工。2、施工期间，住户应进行现场监理并保证装修施工人员严格按照政府有关规定文明施工作业。3、装修期限：中小工程为20天，较大工程为30天，最长不超过50天。如确实需要延期，应到物业服务中心办理延期手续。4、施工时间：每天施工时间为8：00-12：00，14：00-18：00。5、装修施工用电不得超过装修住户单表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线；超容量用电需与物业服务中心协商后，在物业服务中心监督下，由物业管理人员在指定位置接临时电源线，费用由业主承担，否则造成的一切后果由住户负责。6、管道煤气设施住户不得自行安装、维修、拆移、改装。装修时不得覆盖，以便于专业维修人员日常检修。7、空调机必须按小区的结构要求，在统一规划的位置安装，不得破坏楼宇结构，凿坏墙体。、不得在外墙面安装晒衣架、储物筐，以免破坏外墙造成漏水。、不得任意改变窗户、阳台色调；不得改变阳台用途；不得随意加装防盗网、防盗门。、施工过程中要注意将垃圾袋装后，每天按指定地方放置。楼梯、过道、天台