正合地产-2015昆明俊发九夏云水营销策略122p.pptx

俊发·九夏云水 ——2015年营销策略报告 ;;Part 1;Part 1;;销售走势：从全年销售情况来看，去化主要集中在下半年，与下半年推售节点较多有关，且下半年节点存在推迟及改变现象，对销售形成一定影响;Part 1;;中观市场：2014年11月底商品房库存明细;中观市场：商品房产品去化结构，以首置首改类为主;竞争分析：明年绿地海珀澜庭、华夏御府二期、招商海公馆等洋房产品将集中出货，本项目2015年推售以洋房为主，洋房产品竞争较大;;2014年5月17日-6月14日; 售楼部到样板区法式建筑呈现，10月16日凯旋门亮灯仪式对客户的视觉冲击及随之第二天的样板区开放，使现场客户体验感较强。无论是售楼部整体效果还是已成形的商业大道，都呈现出浓郁的法式风情，让到访客户加强了对开发商的信心与项目“品质”的感知。;2014年12月24日平安夜;1、核心价值诉求----“2014，眼见为实”，通过呈现之前承诺给老业主的商业呈现，增添业主及市场客户对开发商信誉的信心。 2、大事件营销----凯旋门亮灯仪式、500里音乐节。同时采用异业合作的方式，传播力度强，传播幅度广。 3、推广画面色调---以蓝色和红色为主，且颜色具有持续性和延续性，持续强化受众记忆。 4、媒体投放----以 户外LED、公交视频媒体、搜房网通栏为主。 5、法式建筑陆续呈现——现场通过实景呈现，最为直接，体验感最想的营销手段，可以直接增强客户真实感受;广福路;;11月;;1、核心价值诉求----“山海头等资产”，充分借助大观楼畔的位置优势来进行核心价值点结合产品的大尺度面宽的推广。且在推广过程中把绿地集团品牌价值始终贯穿其中。 2、高端活动推广----借助高端体验活动来打造项目高端形象。且现场售楼部包装体验感强。 3、推广画面色调----从整个售楼部包装到推广画面主色调以咖啡色和棕色调为主，且具有稳定性和延续性，有利于持续强化受众记忆。推广画面更偏向形象诉求。 4、媒体投放----以公交站台为主，在周边片区投放量较大。且在搜房网通栏进行长时间持续的画面推广;;;;;竞品借鉴：现场配套包装展示，高端物业服务体验，增加客户对未来生活感知；多营销活动配合，增加新老客户对项目粘性;;Part 1;;;;;;;;;;;客户一：我觉得九夏云水环境挺好的，英伦风格建筑很漂亮，还是昆明龙头老大俊发开发的，但是价格太贵了。 客户二：我认为九夏云水的地段太好了，外出购物很方便，回到家就可以享受安静美丽的环境，但是有那么大一片回迁房，太影响我买别墅的品质了 客户三：预感到滇池路附近的房子比较贵，毕竟配套、环境各方面都很到位，这次打算买，过来看了一下，但感觉价格还是有点高了 ;Part 1;;项目重要节点：营销集中于下半年，节点存在滞后，项目大活动配合较少;客户一：我看过广告，好像最近在卖洋房，其他有什么就不太清楚了，在滇池路那边，估计价格不便宜。 同行：对于九夏云水在我没有什么特别的印象，看到过公交站牌，好像是在滇池路边俊发开发的城市别墅，据说还卖的不错（万科学府置业顾问） 同行：九夏出街形象有点乱，不过感觉没有滇池ONE和云玺大宅高端，形象比较亲民，想不起来具体形象（合富策划）;两个14年遗留的推广问题 整个14年，由于推广随产品线销售变化， 线上形象未统一，市场对项目不清晰 10月后，线上推广重心转移到洋房上，但是从精装→毛坯→突然开盘。 阔洋房形象不够丰满就已经销售;Part 1;1、坏了的落地灯久未修理； 2、部分树木结大片蜘蛛网； 3、部分草坪光秃，部分草坪已杂草丛生，冬天大片阳光草坪枯黄； 4、售楼部侧门水池经常泛绿，或干涸； 5、售楼部内经常停水停电，周末人多时客户上厕所需要排很长队，停水时需要到售楼部门口拎水冲厕，对售楼部办公也造成很大影响； 6、卫生间仅有2个马桶，且需要客户自己用消毒液擦洗，卫生纸比较粗糙； 7、样板间鞋套经常用完、售楼部纸杯用完，未及时补充； 8、英伦生活氛围小品较少。;1、泊车物业人员未替客户开门； 2、未为客户车辆罩车罩遮阳防隐私； 3、进入售楼部无客服鞠躬微笑服务； 4、现场无专门物业清洁处，物业主要在售楼部旁水池内清洗物业用品； 5、客户不能感知九夏高端物业服务，与其他项目普通物业服务区别；;2014年营销总结;Part 2;Part 2;;九夏云水2015年销售目标分解及节点安排;Part 2;;;;2015年可售货值：项目一期、二期累计可售总货值约17亿，其中别墅约3.4亿，洋房约13.6亿;Part 2;外部环境：区域配套日渐成熟，城市别墅核心地位凸显;内部机会：2015年一期1区、2区交房入住，物业加强实景呈现，增强生活氛围及体验感;市场竞争：各执一词，力证自身价值，需在市场实现差