房地产经济学 不动产登记.ppt

不动产登记一实施，房价就降？ 主讲人： 国土部明确不动产登记时间表 国土资源部部长姜大明3月26日在不动产登记工作第一次部际联席会议上指出，从今年开始，用三年左右时间全面建立不动产统一登记制度；用四年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。 不动产统一登记以土地为核心，包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。与住房信息联网一样，不动产统一登记是房产税开征的前提条件，也被视为房地产市场调控的“利器”之一。 真的是利器吗？ 一，不动产登记主要功能是保障私权，却被寄予降房价厚望 二.其次，就算联网也需要数据公开，但公开并没有制度保障 三，况且，影响房价的因素太多 四，指望贪腐的官员抛售房屋来降低房价，也不靠谱 一，不动产登记主要功能是保障私权，却被寄予降房价厚望 2007年《物权法》一颁布，推进不动产统一登记的工作就备受瞩目。然而7年以来，不动产登记虽然被千呼万唤，但一直是雷声大、雨点小。 不动产登记，人们还是最关注对房价的影响。SOHO中国董事长潘石屹就曾在微博中表示：“这（不动产登记）是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。” 专家和业内人士如此，普通民众更是把不动产登记视为降房价的利器，尤其让房价回归到合理水平，应该是大部分普通百姓多年来的愿望，但调控持续了多年，限购、限贷、限价都用上了，如今看来效果也不明显，所以很多人又把希望寄托在不动产登记制度上。 现实：不动产登记的本质是保障私权，不是房价调控政策 不动产登记的主要意义并不是调控房价，而在于明晰产权，更有效地保护不动产权利人以及不动产交易当事人的合法权益，保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为。 人们往往希望，某个制度的出台有助于解决一些严峻的社会问题。但不动产登记制度说到底也只是一个“数据库”，“建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。” 为何这项看似简单的政策，却被很多人解读出了“降房价”的味道的？ 认为不动产登记会降房价，有下面这样的理由： 第一，房产登记后，房产信息全国联网，比如你在上海买了一套房，再到北京买套房却没人知道的现象将消失，这对炒房现象将是极大抑制。对于那些有多套房产的人来说，房产登记后为了“避嫌”（尤其是官员），会把多余的房产放出来，这势必形成挤出效应，起码二手房价格肯定会大跌。 第二，不动产登记时摸家底，从国外的经验来看，这是开征房产税的第一步，政策实施后，抛售现象肯定会出现，市场供给会更多，供求关系变化，房价肯定会下降。 第三，房产信息全面登记联网后，全国楼市的供给信息将更加真实，空置了多少将无处遁形，以前供求中的泡沫将被挤掉。 可惜这样的逻辑多半不成立，愿望很可能落空 一，首先，只登记不联网毫无意义 上文分析的不动产登记能降房价的逻辑，很大程度上建立在个人房产信息实现全面联网的基础上。值得一提的是，不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作，在2010年就已经启动，但进展并不顺利，40个重点城市的联网逾期8个月完成，更大范围的城市联网工作进度依然云里雾里。 一，不动产登记主要功能是保障私权，却被寄予降房价厚望 二.其次，就算联网也需要数据公开，但公开并没有制度保障 三，况且，影响房价的因素太多 四，指望贪腐的官员抛售房屋来降低房价，也不靠谱 二.其次，就算联网也需要数据公开，但公开并没有制度保障 如果既做到了不动产登记，也做到了全国数据联网，那么还需要做到数据公开，才有可能影响楼市的供求关系。 《物权法》第18条对于查询不动产登记资料的主体有明确的规定，即权利人和利害关系人。所谓“利害关系人”，指的是与登记的不动产具有法律上的利害关系之人，包括不动产交易的当事人、与权利人发生法律纠纷的人等。由此可见，法律并未规定公民的不动产信息需向社会公开。 由此可见，假使我们政府真的克服重重阻力，实现了全国个人房产信息联网，那么它对市场的影响程度，便取决于联网数据的开放度。如果仅提供内部查询，则对市场影响很小。 一，不动产登记主要功能是保障私权，却被寄予降房价厚望 二.其次，就算联网也需要数据公开，但公开并没有制度保障 三，况且，影响房价的因素太多 四，指望贪腐的官员抛售房屋来降低房价，也不靠谱 三，况且，影响房价的因素太多 如果既落实了不动产登记，也实现了全国信息联网，并且这个数据是对外公开的，那我们确实可以说，不动产登记会对部分房源产生震慑作用，促使部分房源入市，但若说这部分房源的能量可以影响到整个房地产市场的走势，却是相当令人怀疑的。 中国房价的高企，和目前财税体制、土地的供给方式、资金的供给方式、当期购买力等诸多因素有关，而一线城市尤其高，又和这些城市优质资源富集，个人的发展及子女