2014湖北丹江口人民广场营销策划方案186页选编.pptx

丹江口人民广场营销策划方案;前言;前言;目录;第一篇、宏观经济研究;GDP： “十一五”期间丹江口市国民经济有了较大的提升，年增长率保持在10%左右，2012年地区国民生产总值达到130.7亿元，经济增长率超过全国同期增速，经济发展具有较强的活力。同时高速的增长水平也体现出了当地原本就较为薄弱的经济基础；;固定资产投资：“十一五”期间丹江口市的固定资产投资水平，始终保持了较为稳定且快速的增长，在城市面貌改变的同时，基础设施也获得了较大的改观，为经济的快速发展和人民生活水平的提高奠定了良好的基础；;1.2 城市经济;人口分布及行政区划：丹江口市总人口约48.6万人，城镇人口21.9万人，城市化率达到44.99%，其中市区人口约15.5万人。城镇居民作为消费的主力，较高的城市化水平促进了城市商业的发展和消费水平的提升，为商业的发展提供了充分的条件和坚实的基础。;1.2 城市经济;1.2 城市经济;1.2 城市经济;1.2 城市经济;1.2 城市经济;宏观调控：进入2013年尤其是十八大之后，房地产调控出现了新动向，即在现有调控政策不松动的情况下，通过市场手段改变现有的市场格局，采用廉租房，公租房等建设，给房地产市场降温，未来的市场形势依然严峻，尤其是住宅市场。但与此同时，调控影响较小的商业地产市场将迎来快速发展的历史机遇期，市场竞争形势将会越来越严峻，开发时机稍纵即逝。;1.4 城市规划;1.5 宏观经济综述;第二篇、商圈综合调研;Part 2：商圈综合调研;2.2 区位分析;2.3 商圈个案调研;1、寿康永乐购物广场（F天下）;2、丹江商场;3、佳乐时尚购物广场;4、明购商城;5、好邻居购物广场;6、中和服饰广场;7、欧派家纺经典广场;8、丹阳市场;序号;序号;序号;2.5 商圈调研小结;第三篇、在售项目调研;Part 3：在售项目调研;1、沧浪海旅游港;Part 3：在售项目调研;3、鑫东来●中商广场;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;Part 3：在售项目调研;第四篇、定量分析;Part 4：定量分析;Part 4：定量分析;Part 4：定量分析;Part 4：定量分析;第五篇、定性分析;Part 5：定性分析;投资者目前的投资方式，主要以储蓄和购买住宅为主。其他的投资方式尝试较少，且购买商铺的比例较低，投资渠道较为单一。;投资者选择投资本案的原因是看好项目的位置和发展前景。形成这些观点，主要是基于对人民广场原有认知的沉淀。总体来说对项目的全新认知程度，仍相对较低，需要未来的营销中加以引导。;投资者对能够承受的单价区间集中在12000-13000元/平方米之间，对于地下商业的价值评估偏低。;对于投资的用途，投资人选择相对平均，自营和纯投资的比例相当。;投资者希望的回报方式相对保守，主要为包租三年，租金一次性返还，以后根据市场实际租金进行返款。;对于未来的经营，投资者希望本案能有的服务业态依次为美食城、游乐场、停车场、电影院、超市、中高档餐饮、网络销售平台、电玩城、KTV等业态，以便于提高项目的经营成功率。;通过投资者访谈我们可以看出： 1、投资渠道狭窄，优质房地产项目认同度较高：丹江口市投资渠道较少，储蓄是主要的投资方式。同时，针对房地产尤其是商业地产的投资已经得到了越来越多的认同，尤其是地段条件较好的商业项目，投资人更是青睐有加； 2、认同度高，认知深度较低：对于本案的开发，投资者表现出了较高的投资热情，主要是看好本案的地段和未来发展前景，形成这一看法的原因主要是基于老人民广场原有的价值判断，对本案的新广场开发了解尚不充分，促使其真正决断的时机尚未形成； 3、面积小、总价低的中小型商铺，市场认同度高：占据市场多数的社会闲散投资人，对于面积较小、总价低、投资灵活的中小型商铺的认同度较高，这也反映出投资者的投资能力比较有限； 4、投资人群体对于风险的考虑比较理性：这一点主要体现在回报方式的选择上，投资者普遍希望在前三年的养市期内将风险转嫁给开发方，获得稳定的回报。同时，看好本案未来的发展前景和租金上涨空间，希望在三年以后以市场的真实租金进行返款，这有助于本案避免背上沉重的返租包袱； 5、具有丰富的服务配套，强调购物体验的综合商业认同度较高：投资群体对于具有丰富的服务配套业态，且体验性较好的一站式新型商业具有较高的认同，看好其发展前景； 6、泛人群的特征明显，媒介渠道广泛：