项目全案营销大纲.doc

房地产项目全案推广营销策划大纲 一、宗地分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二、市场分析 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值：第一产业数量，第二产业数量，第三产业数量，房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： .货币政策 .利率政策 .房地产按揭政策 .固定资产投资总额：全国及项目所在地，其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额：居民消费价格指数，商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 7、土地SWOT（深层次）分析表格 8、项目市场定位 .市场定位：区域定位，主力客户群定位 .功能定位 .建筑风格定位 .价格定位 三、产品分析 1、建筑空间布局 .项目总体平面规划及其说明 .项目功能分区示意及其说明 2、道路系统布局 .地块周边交通环境示意：地块周边基本路网，项目所属区域道路建设及未来发展状况 .项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置，项目主要干道设置，项目车辆分流情况说明，项目停车场布置 3、绿化系统布局 .地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述，项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 .项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析，项目主要公共场所的环艺设计 4、公建与配套系统 .项目所在地周边市政配套设施调查 .项目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示，营销中心外立面设计提示，物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示，其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 .公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示，项目公共建筑外部环境概念设计 5、建筑风格定位 .项目总体建筑风格及色彩计划：项目总体建筑风格的构思，建筑色彩计划 .建筑单体外立面设计提示：商品住宅房外立面设计提示，商业物业建筑风格设计提示 6、主力户型选择 .项目所在区域同类楼盘户型比较 .项目业态分析及项目户型配置比例 .主力户型设计提示 .商业物业户型设计提示 7、室内空间布局装修概念提示 .室内空间布局提示 .公共空间主题选择 .庭院景观提示 8、环境规划及艺术风格提示 .项目周边环境调查和分析 .项目总体环境规划及艺术风格构想：地块已有的自然环境利用，项目人文环境的营造 .项目各组团环境概念设计：组团内绿化及园艺设计，组团内共享空间设计，组团内雕塑小品设计提示，组团内椅凳造型设计提示，组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 .项目公共建筑外部环境概念设计：项目主入口环境概念设计，项目营销中心外部环境概念设计，项目会所外部环境概念设计，项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计，针对本项目的其他公共环境概念设计 9、公共家具概念设计提示 .项目周边同类楼盘公共家具摆设：营销中心大堂，管理办公室 .本项目公共家具概念设计提示 10、公共装饰材料选择指导 .项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 .本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 .项目营销示范单位装修概念设计：客厅装修概念设计，厨房装修概念设计，主人房装修概念设计，儿童房装修概念设计，客房装修概念设计，室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示 .项目营销中心装修风格提示 .住宅装修标准提示 11、灯光设计及背景音乐指导 .项目灯光设计：项目公共建筑外立面灯光设计，项目公共绿化绿地灯光设计，项目道路系统灯光设计，项目室内灯光灯饰设计 .背景音乐指导：广场音乐布置，项目室内背景音乐布置 12、小区未来生活方式的指导 .项目建筑规划组团评价 .营造和引导未来生活方式：住户特征描述，社区文化规划与设计 四、竞争分析 .项目概括 .市场定位 .销售价格 .销售政策措施 .广告推广手法 .