20150224_牛驼温泉孔雀城_3月份营销方案选编.pptx

牛驼温泉孔雀城 3月份经营方案;目录;目录;此处可参考，其他处参考4期总平图;区域;区域;一、营销回顾︱销售回顾;本月成交客户家庭结构中两代同堂客群居多，成交客户年龄段集中在31-45岁，多为事业有成的中高层管理者，具备一定的购买能力，寻求环境好的改善型房源。;本月成交客户以二次置业为主，置业目的以投资兼自住、养老和休闲度假为主，主要因为项目具备温泉养老度假资源，且产品总价较低，有较大投资价值。;本月成交客户归属行业多为服务业，占比33%；其次是地产建筑、广告传媒和金融，分别占比17%。家庭年收入在31-50万区间占比较大，占比44%，其次为50万以上，占比39%。;本月成交客户认知渠道以朋友介绍为主，占比61%，其次是电开、短信和渠道，分别占比11%；成交周期以当天为主，占比39%，其次是2周内和1周内，分别占比28%、17% 。;本月成交客户居住区域以大兴区为主，占比39%，其次是海淀区和朝阳区，分别占比17%；成交客户交通工具以私家车为主，占比94%；其次是班车，占比6%;追求与现有居所截然不同的别墅院落生活，但总价承受能力有限，多数为首次别墅置业！;目录;二、营销背景︱剩余货值盘点;二、营销背景︱地块现状;;二、营销任务︱任务指标;二、营销任务︱任务分解;;目录;三、核心问题︱导出;核心问题逐一击破;目录;首推以8500平价入市，实现热销；二次加推以10500元/㎡入市，实现地块利润最大化;四、策略执行︱排卡策略;;四、营销策略分解;四、营销策略︱营销总控;渠道深耕;实现代理公司坐销+行销2大销售体系;;绿地售楼处;抢占14年效果比较好的商超展位。同时要加大巡展力度，增加写字楼与高端会所巡展点，重点铺排除市内售楼处所在外区域，海淀，朝阳，丰台、大兴。通过巡展更直接将项目信息传递给目标客群;与北青平台合作，走进社区，对成交客户集中的5大A级社区进行重点立体式深挖客源，争取建立长期拓展客户模式;结合项目度假养生+空港经济特质，梳理3类客群，体系化精准挖掘目标客群，做足渠道深耕，同时落足项目现场体验升级，做足温泉养生度假感，形成口碑传播，实现粉丝经济;;①线上持续与驴妈妈、携程网、一??网、途家、父母邦等具有国内拥有一定公信力的平台旅游网站合作，49元抢温泉票，提升客户精准度。;3大养生中心+ 4大区域老年协会+N个广场（广场舞）： 选取北京养生协会、北京老年大学、老干部局等单位以公益活动名义与其进行合作，提供相应的温泉养生体验以及基地拓展平台，实现养老客群的精准引导；同时对老年人集中地点进行“白加黑”模式派单;通过与北京比较出名的温泉会所洽谈合作，协商进行销售物料的摆放，以“分销带客”形式返点该合作单位，从而实现对喜爱温泉客群的线下精准拓客;;提前释放交房信息，组织老业主提前参观，制定交房前参观周，让老业主提意见，如交房建议，配套建议等。 吸引老业主带朋友过来参观，“你买房，我来看，老友变新邻“;通过发放牛驼温泉孔雀城老业主温泉卡，维系老业主，将社区内的餐饮、住宿、游玩项目进行整合，凭卡积分免费消费 ，让业主多来项目现场，让业主带朋友多来项目现场增强客户黏度;对老业主组建8大部落群，红酒部落，茶艺部落、足球部落，篮球部落、摄影部落、园艺部落，网球部落、自驾游部落，定期在项目组织部落活动，维护优质老业主;四、策略执行︱推广增量;（2）嫁接北京公众大号资源，导入客群，并借助其微信公众平台进行项目新品信息释放;（3）充分利用“3+3+4+3”线上线下媒体平台，如新京报，安家，搜房，项目微博微信，官网等进行项目新品宣传;四、策略执行︱推广增量;充分借助搜房电商平台，除狂拍和众筹等新合作形式外，还可利用其看房团，论坛炒作等合作形式。;活动主题: 北京温泉踏青1日游 活动目的：通过采摘和踏青活动，为7.1期开盘积累新客户，同时通过活动维护老客户，促进老带新； 活动时间：3月1日-3月31日； 活动地点：项目示范区及周边； 活动形式： 在春暖花开的3月，每周举行一次老业主采摘踏青活动，同时拓展旅游等大型社团，进行资源嫁接，邀约到访进行采摘等游戏，提供双人自行车和风筝，让客户畅游300亩运动公园，体验牛驼最美时光，老带新客户可提供采摘券，增加客户认可度； 活动效果： 每天150组有效到访，每日确保800组人气到访;乐跑乐健康;四、策略执行︱体验赢销︱服务升级;四、策略执行︱体验赢销︱WiFi覆盖;四、策略执行︱体验赢销︱基地包装;四、策略执行︱体验赢销︱粉丝营销;通过众筹立项，根据三种不同客群定制不同标准的众筹资格，激活温泉风情商业运营。销售对客户除发放温泉体验券外，还可发放商业街内咖啡馆体验券、高尔夫球体验体验券、香泉餐厅等优惠券，刺激客户消费，带动商业街运营，营造商街人气氛围;针对销售道具不足情况，利用单体沙盘以及既有项目成品样板间资