第二章房地产投资环境分析1.pptVIP

万科房地产项目可行性报告内容指引.doc 项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素(环境）1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第2章 房地产投资环境分析 2.1 房地产投资环境分析 2.1.1 房地产投资环境基本概念 1．投资环境的含义 投资环境主要是指现在和未来影响和制约投资主体投资动机、投资决策以及投资风险和收益的政策、制度和行为环境等一切外部条件的总称。 投资环境包括与一定投资活动有关的政治、经济、自然、社会、科技等方面的因素，投资收益的高低与经济主体对投资环境认识的正确程度有很大关系，在不同的投资环境中，从事投资活动所获得的收益差别很大。 2．房地产投资环境 房地产投资环境是指房地产投资所必须依赖的政治、经济、自然、社会、法律和科技等外部条件的总称。 2.1.2 房地产投资环境分析的目的 投资环境对单个的投资者而言是无法改变也不可控制的。 目的： 房地产投资分析就是要分析有利和不利的外部条件； 确定如何利用有利条件获取利润的方案； 确定如何规避不利条件带来的风险的措施。 2.1.3 房地产投资环境的几种分类 1．从投资环境所包含因素的多少来分类 狭义和广义 2．按照房地产投资环境因素作用范围的大小分类 国家，城市，周边 3．按房地产投资环境因素的不同性质划分 硬环境，软环境 4．按照房地产投资环境因素不同的内容划分 政治、经济、社会、自然环境等。 一般包括：政策法规、经济环境、规划环境、自然环境、设施环境、社会环境等环境要素 万科项目决策背景及摘要 一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素(环境）1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 2.2 房地产投资环境要素分析 政策法规（必要和敏感因素） 政治稳定 政策法规：土地政策，住房政策，金融政策等。 政府的支持 2.2.3 设施的现状和规划（直接，较难改变因素） 教育设施：幼儿园、学校等 基础设施：公共交通的便捷程度，地铁、公交、道路等 商服设施，商场，银行，医院等 2.2.4 自然环境（难以改变的因素） 宜居程度：生态，绿地，水系，公园 高等职业教育房地产类专业“十一五”规划教材 2.3 房地产投资环境的评价 2.2 房地产投资环境要素分析 2.1 房地产投资环境分析概念 2.1.4 环境分析与企业发展战略 土地取得 战略目标 项目评估 营销策划 规划设计 项目施工 市场调研 基地调查 可行性分析 销售执行 房地产项目开发各阶段工作关系 2.2.2 经济社会（最重要，最直接因素） 宏观经济形势 区域社会经济发展规划，城市规划 居住人口结构和收入 市场：区域的房价、地价，需求和供给，周边楼盘的房价和销售情况等。 （注意市场分析与环境分析的区别与联系） 中国房地产价格泡沫越来越大 已成经济社会毒瘤