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第六章 房地产交易法律制度 商品房买卖 商品房预售 商品房买卖合同履行及纠纷解决 商品房买卖中介服务 房屋租赁 房地产抵押 第二节 商品房预售制度 一、预售合同 1、概念 商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。 这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》(其后作过两次修改)。 《月亮之上》之“房奴版” “我在遥望，大盘之上，有多少房价在自由地飞涨。昨天已忘，风干了好房，我要和你重逢在没房的路上。房价已被牵引，质落价涨，有房的日子，远在天堂。” 2、商品房预售的条件 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 　2、预售成交价格申报：国家实行房地产成交价格申报制度。 　3、预售程序：（1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；（2）预售人办理预售登记，领取预售许可证；（3）预售人同预购人签订商品房预售合同；（4）预售合同登记备案；（5）房屋交付后，办理产权登记。 思考1：预售许可证和预售合同之间的关系 案例一：无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗？ 2003年11月19日，某开发商取得了开发四幢商住楼的土出让使用权，并办了建设工程规划许可证和施工许可证，其中三幢住宅楼已经办理了商品房预售许可证，开始预售，而第四幢是商住楼，建设工程已经过半，正在办理预售许可证。此时，开发商将商住楼预售给了35户人家，并交纳了房款总额的30%首付款 1200万元。约定在商品房预售许可证取得之日起30天内，即购房人配合即售房人办理银行按揭手续。??? 时过半年后，由于该地区规划成为商业区，房价上升了40%。开发商见利望义，于2004年5月24日向法院提起诉讼，以开发商签订合同时不具备法律规定的商品房预售条件，没有办理预售许可证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律的强制性规定为由，要求法院确认商品房购销合同无效，返还被告预付款。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（起诉时为时间点） ” 第9条:出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： ??? （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 案情简介李某于2008年初预付购买了某甲开发公司的商品房一套。当时开盘，李某预交十万元定金，该公司出具收款收据（写明3号楼302室预交定金）。年底开始交付使用时，得知该公司未取得商品房预售许可证，但该房屋在竣工前一年已开始销售。 李某该如何维护自己的合法权益？ 思考二：预售商品房取得产权证之前能否转让 ？ ? 案例二 预售商品房合同能转让？ 2007年3月19日，张某与王某签订《商品房买卖协议书》，约定将自己在某房产公司预购的一套商品房转让给原告，王某支付张某定金20万元。 协议签订当日王某向张某就按约定支付了定金。2008年1月，因房价疯狂上涨，张某要求解除《商品房买卖合同》，二人协商未果，王某向温州市中级人民法院提起诉讼。 《城市房地产管理法》 第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国务院）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 法律分析： 预售房屋再行转让的，购买人无法直接取得房屋的所有权，只能在出售人取得房屋所有权之后再通过转让取得房屋所有权。如果出售人违约时，只能主张违约责任或者要求继续履行。 思考3：未办理预售合同备案手续，预售合同是否有效？ 2004年8月，广州市余泥渣土排放管理处向广州三新实业有限公司预购南天广场皇