第九章 房地产经营法制管理.ppt

第八章 房地产经营法制管理 本章要点 专题一：商品房预售 专题二：商品房出售 专题三：房屋租赁 专题四：房地产抵押 专题一 商品房预售 专题内容： 商品房预售概述 商品房预售合同中的几个问题 预售合同的预告登记制度 与预售合同相关的其他问题 第一节 商品房预售概述 1、商品房预售的概念 商品房预售，即期房买卖或称“买楼花”，是指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房或者虽然已建成但尚不完全具备交付条件和产权依转条件的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为。 第一节 商品房预售概述 2、商品房预售的特点 （1）商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。 （2）商品房预售具有较强的国家干预性。 （3）商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。 （4）商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。 第一节 商品房预售概述 3、商品房预售的条件 （1）预售商品房的一般条件 ①取得土地使用权证书 ②持有建设工程规划许可证和施工许可证 ③投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，确定施工进度和竣工交付日期 ④取得《商品房预售许可证》 第一节 商品房预售概述 （2）取得《商品房预售许可证》的条件和程序 ①营业执照和资质等级证书 ②项目投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件 ③工程施工进度计划 ④达到“25％”投资的证明材料 ⑤商品房预售方案 ⑥各地规定的其他一些应提交的材料 第一节 商品房预售概述 4、商品房预售的程序 （1）预售方申领预售许可证 （2）签订商品房预售合同 （3）预售合同登记备案 （4）交付建成商品房并依转产权 第一节 商品房预售概述 5、商品房预售款的监督 我国《城市房地产管理法》第44条第3款规定：商品房预售所取得款项必须用于有关的工程建设。 各地的地方性法规对预售款的监管作了具体的规定。 监管机构对监管不力造成预购人损失的，应当与预售人一起承担连带赔偿责任。 第二节 商品房预售合同中的问题 1、预购人的资格 依据我国现行民事法律规定，自然人均具有签订预售合同的权利能力，但具体协商、签订预售合同的人必须具备完全民事行为能力。 目前实践中需要解决的问题是，如何处理新老政策的衔接过渡，如何解决内销商品房地块和外销地块土地出让金的差额问题。 第二节 商品房预售合同中的问题 2、预售合同的条款 完善预售合同范本： （1）房屋朝向、日照时间、采光程度等因素； （2）贷款未获通过与预售合同效力之间的关系； （3）小区平面布局情况； （4）质量及维修条款； （5）市场差价损失的赔偿； （6）广告的约束力； （7）建筑结构、材料及装修标准、设备。 第二节 商品房预售合同中的问题 3、实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理 《商品房销售管理办法》第20条之规定，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生差异的处理方式。未作约定的，按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； 第二节 商品房预售合同中的问题 （2）面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款的利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 第二节 商品房预售合同中的问题 前述规定超出了我国现行民事法律对违约责任的规定，与现行法律存在冲突，而且，作为政府主管部分所制定的部门规章不宜针对违约责任作出具体规定，因为，该些事项属于民事法律规范而非行政管理规范。 针对面积差异问题，应区分对待： ①因建筑设计变更导致面积差异的 ②非因设计变更导致面积差异的 ③因公摊面积导致差异的 第二节 商品房预售合同中的问题 4、买受人对预购合同权利的处分权 （1）预售合同权利的再转让 《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” ——预售商品房的再转让，实际上是预购人将合同的权利义务转让给他方。 ①合同债权的转让 ②合同权利义务的概括转让 第二节 商品房预售合同中的问题 （2）用预购的商品房设定担保 在预购的尚未建成的商品房上，究竟可以设定何种担保呢？ 我国《城市房地产管理法》并未在规定尚未建成的商品房可以设定抵押权。有些地方法规规定，依法获得的房屋期权可以设定抵押。在目前的实务操作中，也是将房屋期权