定制公寓简介.ppt

日本房屋技术体系革新 日本传统住宅的特性：住宅寿命短 ? 住宅提前拆毁 ? 旧房改造少 ? 二手房流通少 日本房屋技术体系革新 SI住宅： 通过框架（Skeleton=S）与内部设施（Infill=I）的完全分离，实现内部隔断的灵活性。 实验项目 Next 21 将住户的公共走廊部分作为“街道”进行考虑，将管道等配置在此“街道”上。特别是在住户门前配置足够数量的管线，管线上的地板可自由拆卸，住户可方便使用。 每户住宅都使用二重地板、二重天花板。 Next 21 实现定制可变的空间 402室 1. 将原来狭小的两个阳台合并为一个； 2. 将原来易受西日照影响的厨房移动； 3. 将原通风不良又阴暗的浴室移动。 4. 增加一个日式房间。 日本对SI住宅审批登记制度 Sekisui House, Ltd 积水房屋 日本最大的别墅建造商，每年提供约2万个订制别墅，佔该公司44%业务量 积水房屋 -纳得工屋 积水房屋 - 纳得工屋 可行性研究团队 瑞安团队成员 瑞虹新城项目： 王颖小姐、陈学强先生、李日清先生、黄悦先生 技术研发小组： 林晓辉先生、陈新豪先生 工料测量及采购部： 陈凯宁先生、屈航先生 项目策划及设计部： 黄家栋先生、马丽丽小姐、贺莹小姐 财务部： 罗义申小姐 资讯技术部： 黄立宇先生 法务部： 顾振宇先生、刘晓冬先生 市务及销售部： 刘梦洁小姐、张熠小姐 品质保证部： 吴匡琦先生 顾问团队 Arup Advance Manufacturing Institute Tecton Limited 瑞虹新城第三期6号地块为参照项目 Block 3 5 27 26 storey层 GFA ~ 78,500 sqm 瑞虹新城第三期6号地块3，5号楼 溢价量化 0 2% 4% 6% SM 对6号地块的估算(2%~4%) -取决于市场形势 GFA损失(3.87%)超过CA溢价 销售溢价 收入 成本 时间 收益率 8% Sekisui 低楼层完全定制化(7%) SM 市场调查 客户比毛坯房愿意多付1/6: 7-10%1/6: 3-7%1/6: 0-3%?** 0% 10% * 51% 的被调查者愿意支付溢价，49% 则表示不愿意。 野村不动产（日本）(2%) 边际NPV成本量化 成本分配 2 IT: 2,580,000 RMB 收入 时间 收益率 成本 *部门与顾问估算 边际NPV净利润估算 极好市场 中等市场 低迷市场 CA CA CA 非CA 非CA 非CA 利润率 成本 百万RMB -4.97 -14.3 -10.5 0.20 4.77 4.77 4.77 5.75 9.56 成本 增加 收入 减少 CA净利润 改变 收入 成本 时间 收益率 假设：3.87% GFA损失，15% 贴现率，4% 最大溢价，25000 RMB/m2，19261 m2 总GFA 成本分配 2 IT: 2,580,000 RMB GFA损失灵敏度分析 收入 成本 时间 利润率 成本分配 2 IT: 2,580,000 RMB 边际NPV损益平衡分析 GFA loss 溢价 - + - + - + 收入 成本 时间 收益率 GFA损失 (占GFA的百分比) + - ≈7.0% 损益平衡 损益平衡 损益平衡 6号地块 = 3.87% 净利润 净损失 成本分配 2 IT: 2,580,000 RMB Most industrial goods are traditionally custom made; Recently, more and more consumer products become customized. Customized products promise better fulfillment of customers’ individual needs than standard products. AAT to note: Project scale is matter, Legal (property law, design statutory rules) AAT : structural form Compliance to statutory - earthquake 筒体框架结构设计 (Tube Frame Structure)〈即电梯井及楼梯井设于筒体内以梁连接大厦外围的柱子〉 为配合一般上海住宅布局，楼宇结构需采用剪力墙设计。 日本的定制化公寓是采用筒体框架结构设计 (Tube Frame Structure)；虽有利装置幕墙或预制非结构墙板，但建筑成本较高，亦不利传统住宅布局。 如果要在CA项目中使用承重墙板