房地产行业专业知识培训课程.ppt

五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企 业，销售商品房的批准性文件。 六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。 结 束 4、建筑面积的计算规定 是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总 和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素， 造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑 面积的测算制定了相应的规定。 5、套内建筑面积的计算 房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定 相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是 由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分 组成。 6、公有建筑面积的计算和分摊 一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。 最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行 分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行 分摊。 7、使用率 房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用 率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。 8、建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面 范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建 筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计 算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 9、建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比 率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 10、绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地 和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、 组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、 晒台的人工绿地。 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设 用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 11、居住面积 房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活 使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑 构件所占有的水平面（即结构面积）。 12、使用面积 房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面 积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋 房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人 与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地 反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算 价格。 13、建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积， 如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十 辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋ 结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部 分辅助面积和部分结构面积构成。 14、房屋的开间 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙 皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖 混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短 楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。 15、房屋的进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到 后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但 为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进 深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房 间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度 （层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大， 就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。 16、层高 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距 离，也就是一层房屋的高度。 17、净高 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之 间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼 板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。 18、什么是房屋组团 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小 区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。 这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全 感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。 院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入 口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围 和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉