土地登记代理-土地登记的理论与实践.ppt

土地登记的理论与实践 一、土地登记原理二、我国目前不动产登记制度 及其完善 一、土地登记原理 1．土地登记基本制度规范? 1．1土地登记及其登记机构 土地登记是指专门的产权登记机关对土地权利人、土地权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和土地面积、用途、坐落、四至等，在专门的簿册中进行记载的一种法律制度。 土地是需要登记才能表征其权利的一种财产。登记的作用主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。 (物权属于可以要求世间一切人对其标的物的支配状态予以尊重的权利，一切人均负有不得侵害该直接支配状态的义务，物权人可以对任何人主张其权利，称为绝对权或对世权。) 登记涉及到登记机关和登记申请人。 登记机关在各个国家不尽一致。国外大致有两种模式： 一种是设立专门的登记机关，如日本的登记所； 一种是由法院或其他司法机关充任，如美国的地方法院即办理土地产权登记。 而我国现行模式可谓是第三种模式，即由土地行政管理部门担任登记机关。 登记申请人为土地所有权人、使用权人、他项权人甚至是其他与登记土地有利害关系的人。可以说凡是到登记机关申请过户登记、变更登记、撤销登记等登记行为的即为登记申请人。登记机关对于有充分依据的产权即予以确认和登记。 由于土地登记机关不同，就影响到土地登记本身的功能或作用。如果土地登记机关本身是服务于财产所有权人和整个社会的公共机构，那么它的主要职能是确认和公开财产所有权等物权，仅仅是为了便利当事人了解土地权属状况，节约当事人的交易成本，并维护交易安全。但是，如果登记机关为行政机关，那么就存在一个管理职能，一方面通过权属登记为土地规划、税收提供依据；另一方面通过对土地产权取得、变更真实性、合法性的审查，起到干预交易、维护地产交易秩序的作用。 由于我国目前登记制度过分强调行政管理职能，使其本应有的确认和公示功能发挥不足，因此，我国学者建议对我国行政机关充当登记机关的制度应加以改革，详细讨论在本章最后一节。 1．2．土地登记的基本制度 土地登记登记在登记簿上，这种登记簿即为不动产登记簿。这种登记簿是表征（表示）土地物权的根据。 它保存于土地登记机关，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，利害关系人可以申请查阅。 依照不动产登记簿，登记机关要向土地产权人颁发土地权属证书。当权属证书内容与不动产登记簿内容不一致时，以不动产登记簿为准。因此，土地权属证书是权利人对外表明其享有地产物权的初步证据；权属证书并不属于有价证券范畴，它的移转并不能够代表其上的权利的移转。 登记机关虽然是经过严格审查才进行各种登记并颁发证书的，但是，登记机关只是依据登记申请人提交的材料作出登记与不登记的决定、当这些材料被证明是虚假或无效时，登记簿上的权利人和事实的权利人就可能不一致。在这种情况下，法律往往赋予真实权利人更正登记或异议登记申请权。但是，在登记簿上的登记被注销或修改前，登记簿上的记载事项即被推定为正确，登记簿上的权利人即被推定为真正的权利人。这被称为登记的公信力。 登记机关颁发的权属证书一般与登记簿一致，但是，由于权属证书本身存在伪造、变造、涂改等的可能性，因此。这就有可能导致权属证书也可能与登记簿不一致。因此，在进行交易时。最好是查阅登记簿，而不是仅凭权属证书就进行交易。权属证书仅仅提供给交易人证书上记载的权利人具有权利的初步证据。由于权属证书是登记机关依据登记簿颁发的，在被证明是虚假伪造前也被认为是与登记簿一致，因此，在某种意义上赋予登记簿具有公信力，实际上也在某种程度上赋予权属证书以公信力（以下我们即是在这种意义上使用公信力）。 2．不动产登记的物权表征（token象征、表示）效力：登记的公信力 ? 2．1．不动产物权对外表征手段及公信力 物权是一种对世权，这种对世性要通过一定的事实体现出来；而世人也正是通过某种权利表征手段，来判断某物之归属主体及其所有权范围和负担情况。物权表征的手段有两种，一种是占有，一种是登记。对于动产而言，占有动产的人，一般被推定为所有权人；而对于不动产，登记簿或登记权属证书记载的权利人，即被推定为所有权人。这两者分别被称为占有对动产的公信力和登记簿对不动产的公信力。 土地(地产)属于不动产范畴，或者说不动产主要表现为地产、房产或房地产。因此，不动产的登记规则，也就是地产的登记规则。地产所有权及他项权利是通过登记来表征和公示的。 登记之所以具有公信力，是因为登记簿是对权利归属的真实记录。国家公权干预私权的结果，是对财产拥有或交易事实的确认；加上登记有一个公告期，以供利害关系人提出异议，以增加登记的真实性。而且这种制度设计的目的是保障交易安全，如果登记没有公信力，就会增加交易当事人判断出让人权利是否真实的难度，对自己受让的权利是否安全表