经营管理条例.ppt

贵州省城镇房地产开发经营管理条例相关内容介绍  省住房和城乡建设厅 李国忠 二O一O年五月 一、条例出台的背景二、条例的法律依据和框架结构三、条例主要解决的几个问题四、相关条款的内容介绍 * * 　　一、条例出台的背景 　　(一)房地产业事关民生问题、社会问题和经济问题:热点 焦点 难点 生存权问题 　居住问题 房价问题 资产保值增值问题 金融安全和经济安全问题 　 房地产业在社会和经济发展中的地位和作用 　 1、构成国家财富的重要组成部分，是社会生产的基本要素 从市场经济发达国家的经验看，一个国家的房地产价值一般占到其总财富的50-70%。 　 目前,全国住房总计到底值多少钱? 统计显示,目前城市住宅总建筑面积约为175亿平方米，国内住房总价值超过90万亿元。超出GDP近200 %。（2008年，全年国内生产总值300670亿元 ） 　 2 、 关联度高，带动力强 以开发过程为例：所需的建筑材料共计23大类、1858个品种，涉及建材、冶金等50个生产部门的产品。我国房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年钢材总量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，塑料制品的25%，运输量的8%是房地产业耗费的。 3 、房地产业是国民经济的支柱产业,房地产业的发展对经济增长起到关键性的作用 兼具投资拉动和消费拉动双重功能 国家财政收入的重要来源:10%-40% 　个别城市高达50％ 　没有列入十大振兴产业规划不表示房地产不重要 2008年全省房地产业完成投资350.29亿元，占全省城镇固定资产投资总额1603.22亿元的21.85％（其中，开发投资完成307.84亿元，占全城镇固定资产投资总额的19.20%） 制造业：　　　　　　　　295.02亿元 电、燃气及水的生产供应：271.99亿元 交通运输仓储邮政业：　　248.84亿元 水利、环境和公共设施管理业：118.40 采矿业：　　　　　　　　107.19亿元 增加第三产业的比重对促进区域经济增长有很大的帮助。 　　一般说来，第三产业占生产总值的比重增加1个百分点，人均GDP增长率就可提高5-6个百分点。 据测算，住宅建设和消费如果增加10个百分点，可以带动国内生产总值增长一个百分点。 4、房地产业涉及到金融安全和经济安全 　　截止2008年底，我省金融机构房地产贷款（在建工程抵押，按揭贷款和房屋抵押贷款）余额为507.14亿元，占信贷资产的14.21%。另据调查，我省房地产开发资金中50-60%直接或间接来源于银行贷款。 　　次贷危机与金融危机 5 、房地产业为推动城市物质文明和精神文明建设做出了巨大贡献。 房地产业通过开发建设创造固定资产，为社会生活和经济生活提供了物质基础。 　稳定器作用:有恒产者有恒心 　　可以改善人们的居住环境和生活条件，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施 6、创造巨大的就业机会、吸纳大量农村剩余劳动力 　　城镇化的重要推手 政府重视房地产 离不开房地产 群众需要房地产 离不开房地产 结论： (1)房地产与经济发展问题息息相关 (2)房地产与“三农”问题息息相关 (3)房地产与金融安全问题息息相关 (4)房地产与社会和谐问题息息相关 (二)房地产存在的问题需要解决 房地产业发展中存在的问题： 1、普通阶层住房消费能力与高房价严重脱节 2、保障机制不健全，居民住房困难 3、房地产业发展政策不明确 4、住房市场秩序比较混乱 原因：五大原因 政策不明确，定位不清晰，措施不完善 1、对住房政策和房地产政策的认识不清，公共政策与经济发展政策不分，导致长期的住房政策缺失 过度强调住房的经济发展功能，忽视住房的保障功能 2、土地出让制度存在较严重的缺陷，导致住房价格的快速上涨 　2008年全国土地出让金1.2万亿元，分税制，地方财政固定收入归地方所有 原因 　　3、 住房保障政策定位模糊，管理监督失控，导致保障政策的落实不到位 廉租住房、经济适用住房、限价房、经济租赁房、普通商品房 　　4、用行政的手段来调控市场，导致调控效果不理想 　　5、二手房市场发育不完善，导致我国一、二级住房市场的发展严重失衡 原因小结： 过度地赋予了房地产经济支柱的地位，更多的强调房屋的商品属性，强调房地产业的经济属性一，强调市场化体系的建立，