税收基本知识讲解.ppt

?二、取得项目阶段 三、施工开发阶段房地产企业需要对项目进行勘察、设计，招聘施工、监理单位，筹集项目资金，购买自供的建筑材料。因此房地产企业签订的建筑安装工程承包合同、商品购销合同应当按照万分之三税率贴花；签订的建设工程勘察设计合同按照万分之五税率贴花；签订的银行借款合同按照万分之零点五税率贴花。 ?四、销售租赁阶段 房地产企业为了促进销售需要对楼盘进行广告宣传，此外为了给业主办理房产证，还需要聘请测绘单位对销售的每套房屋进行测绘。因此房地产企业签订的广告合同和测绘合同需要注意按照加工承揽合同依照万分之五税率贴花。 契税 ?在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。 ?本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 纳税义务发生时间 ?契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 ? 房产税 ?“房产”的界定 ?“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 ? ?房地产开发企业开发建造的商品房房产税 ?注意：售出前已使用（样板房、售楼处等）或出租、出借的商品房应按规定缴纳房产税 ?游泳池 –室外游泳池：财税地[1987]3号：不征 ?基建工地的临时性房屋 ?会所 –如果会所归业主所有，因不属于房地产开发企业的房产，不征房产税；如果会所作为固定资产，自用的按原址计征房产税，出租的按租金计征房产税。 土地使用税 ?新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税： –（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税； –（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 ?房地产开发企业已取得土地使用权但未开发的土地 –以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 ?售出商品房 –商品房一旦售出，其所有权即转移至购房业主所有，土地使用权一并转移。只要像购房户办理产权转移手续，土地使用权转移至购房户所有，房地产开发企业不再缴纳土地使用税。 ?自行开发产品做办公 –房地产开发企业受让土地后，只要开发产品未售出，均应按规定缴纳城镇土地使用税。因此，房地产企业将自行开发产品用作办公，应按规定缴纳城镇土地使用 谢 谢！ （五）维修基金的扣除（第十六条） ?对已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 （六）配套实施的处理（第十七、十八条） （1）在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园。 （2）开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施 （七）银行按揭保证金的扣除（第十九条） 为购买方的按揭贷款提供担保而支付的保证金，不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 ◇支付时，不得扣除 ◇实际损失时，可据实扣除 （八）境外销售佣金（手续费）的扣除（第二十条） ?境外佣金支出： 委托境外机构销售的佣金或手续费，在委托销售收入10%内据实扣除 ?境内佣金支出： 应符合财税[2009]29号文件下列规定： 支付对象：合法经营资格的中介机构或个人 扣除限额：所签订服务协议或合同确认的收入金额的5% （九）利息支出的处理（第二十一条） ?扣除范围：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用 ?核算要求：按企业会计准则的规定进行归集和分配→完工前计入开发成本；完工后计入期间费用； ?扣除标准：分别金融企业、非金融企业借款处理 ?金融企业借款 ◇按借款合同规定的利息支出扣除； ◇由企业集团或其成员企业统一借款，集团内部其他成员企业分配使用，符合条件的利息支出准予扣除 条件：能出具从金融机构取得借款的证明文件；无利率差。 延伸：统借统还（营业税） 对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。 ?非金融企业（含自然人）借款，按金融企业同期同类贷款利率计算部分： 1、借贷业务应真实、合法、有效，且不具有非法集资目的或其他