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45 跨境房地产投融资法律及操作实务唐琪2013年10月 跨境房地产投资的近期动向 一、跨境房地产投资以境内投资为主。 二、部分开发商在国外有一定投资：万科、绿地集团等 寻求新的发展机会。 国内过剩产能的释放通道。 提示：中方倡议筹建“亚洲基础设施投资银行”  关于跨境房地产投资管理的相关规定 《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》 ：2006年7月11日 。 《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》：2006年8月14日。 《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》：2006年9月1日。 《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》： 2007年5月23日。 《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》：2007年11月。 《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》：2008年6月。 《商务部关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知 》2010年11月。 《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，2010年11月。 跨境房地产投资管理要点 一、备案审查原则 二、项目公司原则 投资设立（增资）的公司符合项目公司原则，投资（包括增资）仅限于经批准的单一房地产项目（一片土地，一个项目）； 不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。 三、项目规模控制： 公司注册资本占投资总额的比例不低于50%； 四、严禁固定回报 ： 公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款； 跨境房地产投资管理监管规定要点（续） 五、限制外汇借款 六、商业存在原则： 各地商务主管部门要切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查。 核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性（项目单位提交的开发商与土地管理部门签署的国有土地使用权出让合同、土地使用权证等土地成交证明材料）进行复核。 跨境房地产投资管理监管规定要点（续） 七、并购资金要求： 境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。 跨境房地产投资管理监管规定要点（续） 八、限制境外机构及个人购房： 境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还增设了查验资质环节，其中包括：有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。 在境外机构方面，也同样增设了查验资质环节，包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。 跨境房地产投资管理监管规定要点（续） 九、长期投资原则： 各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。 对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。 普凯资本投资中华房屋 2008年11月5日，中华房屋和普凯资本订立有条件协议，合资开发79亩西安灞桥项目。 普凯资本实际持有普华公司25%权益 普凯资本投资中华房屋 普凯资本退出后，普华成为中华房屋全资附属子公司。 普凯投资将获得：人民币5.8亿，为期3年的偿还时间。 其中人民币2亿（约合2,900万美元）需在 2010年年底支付。 另外的2亿元（约合2,900万美元）在 2011年底支付。 剩下的 1.8亿元（约合 2,600万美元）将在2012年底支付。 中信资本收购青和城长沙青和城购物中心物业收益权项目集合资金信托计划 一、信托计划成立日：2009年11月9日 二、信托计划规模：人民币2.5亿元 三、信托计划期限：2.5年 四、信托资金用途： 以购买物业经营收益权的方式支付给湖南大韵置业投资有限公司，专项用于支付湖南大韵青和城购物中心商场部分的后期装修以及机器设备安装、南广场的拆迁等费用。 五、风险控制措施： 以青和城购物中心40191.28平方米商业物业的在建工程进行抵押。 中信资本收购青和城长沙青和城购物中心物业收益权项目集合资金信托计划 六、信托资金退出渠道及资金来源： 青和城购物中心南广场商铺的销售、购物中心建成后的出租收益、华远地产的合作拆迁补助、经营性物业贷款发放和青和集团的其它自筹资金。 1、南广场项目销售收入预计不低于1.9 亿元。 2、集团调入资金：主要为集团在连云港开发的“久和国际新城”项目销售回款。预计后期销售可回流