物业管理第十章.ppt

第十章物业服务企业的财务管理 本章主要介绍物业服务企业的财务管理制度和财税政策、资金筹措、财务预算、财务核算和财务分析 通常，一个企业生存的目的是：为了达到既定目标，对人力、物力、财力进行相应运作后，能达到最好的企业经济效益。其中，财务管理就是企业有计划的筹措资金，合理使用资金，控制成本，最大限度地提高资金运用效果的行为。 10.1.1 物业服务企业的财务管理 概念： 财务管理是依据相关法律法规和制度对企业资金的筹措、投放和分配的财务行为的一种管理。也是在有效控制企业资产运动的基础上处理企业与各方面经济关系的一种综合性管理活动。 （4）往来账目清理制度 做好结账收款工作是保证企业正常运转的重要环节。财会人员要及时结账收款，催收应收账款。 结账付款工作要严格按照请款批准程序执行 （5）会计报表制度 会计报表时经营收支执行情况的重要组成部分，其书面报告是领导和上级主管部门了解企业经济状况和指导工作的重要信息资料，也是编制收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数字正确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度决算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明 （6）固定资产管理制度 固定资产是指使用限期较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理公司为业主服务的所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效率。 固定资产管理制度通常包括：计划、采购、验收、建卡、账务、领用、报损报废、盘点等细项组成。 10.3.2 正常物业管理服务阶段的物业管理资金的筹措 资金来源为： ①按照协商确定的标准收取物业管理服务费，这是物业管理服务的最主要的，也是最重要的资金来源 ②根据物业的具体条件和具体状况，由物业服务企业开展的多种经营服务所取得的经营收入 对于一个物业服务企业在它面对服务的物业时，必须要做的头一件工作就是对所管理服务的对象作出全面、详尽的财务预算。其结果将直接影响到管理服务的质量和成败。 10.4.1 物业管理服务成本和费用的主要内容 通常归纳为： ①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 ②公共设施、设备日常运行、维修及保养费 ③绿化管理费 ④清洁卫生费 ⑤保安费 ⑥办公费 ⑦物业服务企业固定资产折旧费 ⑧物业服务企业酬金（企业合理利润） ⑨法定税费 10.4.2 物业管理服务成本和费用的测算办法 1）单位面积费用 2）分项测算 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 绿化管理费 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 清洁卫生费 保安费 办公费 物业服务企业固定资产折旧费 物业服务企业酬金 法定税费 3） 实际中我们通常的测算方法：书本P206——P212 物业服务企业的财务核算和财务分析是物业服务企业财务管理的重要内容，而物业服务企业财务管理与物业服务企业会计核算有着密切的联系。一方面，会计核算对业务的处理要以财务制度为依据；另一方面，财务管理离不开会计，财务管理需要会计日常核算提供经验活动的原始记录作为管理的依据，因此，物业服务企业的财务核算和财务分析是建立在物业服务企业会计核算基础之上的 10.5.1 财务核算 财务核算通过观察、计量、登记、综合、检查和分析等方法，应用实物、劳动、货币3种计量单位，反映和监督企业内部各核算单位服务经营过程的劳动消耗、物质耗损和资金占用及其经济效果。 主要包括的内容有： （1）物业服务企业的会计科目：P213 （2）物业服务企业的会计报表：P214 （3）按财务核算单位和部门分别立账核算 （4）核算规范化 （5）原始凭证的审核 （6）空白凭证的管理 （7）核算时效 10.5.2 财务分析 物业服务企业的财务分析跟一般企业的财务分析一样，是利用会计、统计、业务核算、计划等有关资料。通过一定的会计技术方法，对一定期间的服务经营活动的过程及结果进行比较，依据一定的原则，对企业财务状况进行科学的评价，找出存在的问题和原因，一边采取措施，挖掘内部潜力，提高服务经营管理的水平和效益。 1）财务分析的主要内容 （1）资金来源、筹措与使用分析 （2）成本和费用分析 （3）利润分析 （4）服务经营情况的分析 2）财务分析的方法 （1）比较分析法 比较分析法主要是将会计报表提供的有关指标的本期是实际数与基数进行对比，计算实际数与基数的差异，分析形成差异的原因，掌握企业财务状况、经营成果和变动