常熟市中心住宅底商商业项目市场定位报告1126493276.ppt

如果桥边不能开出入口，靠河部分有成为死铺的危险。 总结： 常熟商铺的销售模式主要有三大类： 一、直接销售，如蓝天家园 二、售后固定年限返租，固定回报，如时风国际 三、售后固定年限返租，固定回报，到期回购，目前只有恒隆中心采用 第贰部分 商业规划 项目视觉浏览 模型，从海虞北路高空向西看 实景，从海虞北路向西看建设中的1#楼和底层商铺 模型，1#楼与2#楼之间的二层商业 模型，2#楼的二层商业 模型，2#楼与3#楼之间的内街通道 从枫林路与海虞北路交叉口向西南看 从枫林路与海虞北路交叉口向南看 从市府路与海虞北路交叉口向西北看 从市府路与海虞北路交叉口向西北看 从项目西南部看 临海虞北路商铺适合做餐饮 从1#楼内街向北看，前方是挑空。 也可以感受未来商业内街主通道的空间尺度。 1#楼与2#楼之间自动扶梯的位置 1#楼与2#楼之间的建筑伸缩缝 从3#楼一楼看为二楼扶梯预留的建筑结构 从地面看3#楼与2#楼之间二楼的连接通道 3#楼与2#楼之间二楼西侧的连接通道已经取消 画面左侧为3#楼的观光电梯 从1#楼二楼向北看，前方为圆形挑空，右侧为长方形挑空 刚开业的中江皇冠假日酒店是常熟市首家豪华五星级酒店，显示了国际酒店巨头在中国中小城市扩张的步伐。 从世茂 · 世纪中心看皇冠假日酒店 常熟中江广场皇冠假日酒店位于常熟市新区中心的中江假日广场，酒店地上19层，地下2层，设有会议、宴会、游泳池、康体中心等配套设施，同时还建设有高级公寓式酒店、娱乐中心、写字楼各一座。 是广场内三座国际性酒店中首家开业的酒店，另两家分别为将于2007年开业的快捷假日酒店（Express by Holiday Inn）和2008年开业的假日酒店(Holiday Inn).，是该地区最大的多种功能综合性建筑群。 福朋喜来登 喜达屋是全球最大的酒店及度假休闲管理公司之一, 作为世界知名的品牌，其旗下拥有或管理的酒店超过740家,并遍及80多个国家和地区。 旗下拥有瑞吉、豪华精选、喜来登、威斯汀、喜来登下属的福朋、W饭店，艾美国际酒店及aloft品牌。在这些品牌中，已经登陆上海的有瑞吉红塔大酒店、威斯汀大酒店、上海世茂佘山艾美酒店等。 据悉，以豪华著称的W饭店也将于2008年登陆浦东陆家嘴。 福朋喜来登底部的三层配套商业正在做基础工程， 地下车库就设在这里。 福朋喜来登应该是喜达屋集团的中端品牌 项 目 目前常熟在售商业项目不多，从建筑规划、商业规划、地段、档次、销售方式、规模、运做水平等几方面综合考虑，跟本项目相关的项目主要有两个：在售的恒隆中心，未售的城市之光。 恒隆中心 位于方塔街与书院街交汇处东北角，由常熟市城市经营投资有限公司和江苏瀛环国际集团联合投资建设。商业部分总建面积近4万平方米，将引入国际主流的SHOPPING MAII概念，号称常熟首家都市型体验式购物中心。 从规划来看具备了小型SHOPPING MAII的硬件条件，但软件及招商、运营能力现在难以准确判断，很多鲜活的招商构想能落实到何种程度还有待观察。一般来说，国际一线品牌的选址、开店条件相当苛刻，该项目宣称将引入10~15家世界顶级品牌店进入常熟这样的县级城市，难度可想而知，难免有包装、炒做的嫌疑。 售楼处模型实拍 从规划来看，具备了小型 SHOPPING MAII的硬件条件 时尚、现代、熟练、靓丽的包装手法 进入工地现场观察，与时尚、现代、熟练、靓丽的包装手法相比，施工质量略显一般。目前只施工到地面四层，对外宣称的明年5。1开业的时间节点几乎很难实现。 工地现场———内部挑空实拍 恒隆中心对面姊妹项目____园山居 园山居拆迁尚未完毕 一层至五层 共销售664套铺位。 对外宣称只出售20%的面积。 销售模式：售后返租，年报8.13%，十年后以143%的原价回购。 两种产权形式：独立产权、共有产权（可避税，但风险大） 其中1F 167套、2F157套 3F124套 4F113套 5F103套 面积在12~14平方米 1F均价49500，2F36000左右 经营管理：香港泛华集团 关于它经营过商业项目的资料很难搜集。 总体评价： 从整体操作的角度讲，该项目已摆脱简单、低层次的单纯销售获利模式，已逐步进入到靠长期持有、持续经营获取收益的商业获利模式。 城市之光 该案定位于市中心的高档公寓，商业部分为沿界街配套，主要由步行街、下沉广场和东侧独立大商铺（地下与下沉广场连通）组成，总规模2万平米左右。 工地现场，从东向西观看步行街 目前在售的是住宅，均价5600元 5号楼地层铺位开间8米，进深15米 1F层高5米，2F层高3.3米（估） 步行街靠马路一侧已整体售出，总价8000万 东侧大商业准备整体引入一家超市 该案销售重点明显在住宅部分，商业部分缺乏整体考