约克郡个案分析4.2.pptx

重庆思源经纪·项目一部·国奥村项目组 2013年3月;约克郡个案分析;目前开发南约克郡地块，占地38万方，总建面88万方;车行约5分钟可到新牌坊商圈，约10分钟内可抵达龙湖大社区， 经金山大道、五童路约20分钟可至渝中区，到江北机场约20分钟。 轨道交通：规划中的11号线在项目周边设有站点。;开发商：香港置地重庆怡置房地产开发有限公司 开工时间:2011.09.01 拿地成本：总计38.6亿元，楼面单价约4386元/㎡ 总占地面积：52万㎡ 总建筑面积：88万㎡ 物业形态：高层、洋房、别墅、商业 容积率：1.78 绿化率：35% 物业公司：第一太平戴斯物业顾问有限公司 物管费：4元/㎡·月 入市时间：2011.05借势英国王室到访 推售时间：2011.12月首次开盘推售 入驻时间：2013.09.30;;资源：照母山公园、颐和公园、天湖公园、重光湖泊 商业配套：协信星光天地、金科大社区商业、万科万悦汇、自身大量配套商业 教育配套：人民小学、人和实验小学、三色幼儿园 医疗配套：人和医院、金山医院、金科社区门诊 ;户型解读;户型解读;洋房共15栋，3月24日推出7栋 共222套 7+1小高层 1-2层为跃层，面积260平方米 3-8层为大平层，100-150平方米 电梯：一梯两户 均价11900元/平，享交1万抵5万惠 ;户型解读;户型解读; 产品线丰富，物业形态层层递进； 城市重点发展区域，区域优势明显； 区域产业规划优势明显，升值潜力大； 周边配套齐全，涵盖交通、商业、教育、自然资源等； 周边仅医疗配套较为匮乏； 户型较为常规。 ;约克郡个案分析;运营背景 香港置地集团在重庆打造的首个高端别墅项目，客户通过龙湖江与城了解到香港置地，但对其项目打造能力认知仍不足，香港置地品牌仍未得到市场认可； 约克郡项目涵盖别墅、洋房、高层、大量商业多形态复合型社区，面对多种产品，首期选择别墅产品面市； 当时照母山片区市场热度相对较低，仅万科旗下两个项目，区域热度不够。 ; 项目以别墅大盘形象入市，建立市场认知，拔高项目调性； 通过重大营销事件，建立别墅大盘形象，使项目及开发商品牌落地，得到市场认可； 通过建立别墅大盘形象，实现后期洋房、高层产品溢???； 虽然项目由多种物业形态构成，但将各业态推售节点明显分开，做到线上形象统一，同时销售周期相互不影响。;约克郡个案分析; 区位地段——地处北部新区照母山板块，地段优势明显，未来升值潜力大； 稀缺景观资源——重光湖泊、照母山植物园、颐和公园、天湖公园等环绕项目； 品牌房企——百年老字号企业； 文化底蕴——注入英伦贵族生活和文化底蕴； 200万方全新生活大城——照母山首席大城，配套完善。 教育配套——重庆市人民小学（据约克郡职业顾问描述：别墅可享受两个指标优惠，优惠约15万元，洋房可享受一个指标优惠，优惠约7万元，高层暂未定，小学2015年建成） ;约克郡个案分析;项目案名：约克郡 1.“约克郡”名称源自英国东北部城市，象征英伦贵族生活区； 2.“郡”象征着城市、成熟片区，寓意项目将打造配套完善大社区； 3.“约克”象征英国皇室、贵族，寓意传承贵族、皇室气息。 项目定位语： 照母山下，2000亩高端生活大城，为生活造城 形象定位： 照母山高端城市示范区，;约克郡个案分析;2011.5;;2011.5;第一阶段推售情况;开盘前将调性调整为金黄色，寓意即将丰收，主要释放动销信息;投放时间;借势英国约克公爵、英国女王，为项目植入特有的居住文化，提高项目档次和调性，借此活动为项目造势。;活动时间;湖边景观;项目售楼处外部以一种灰白色基调建筑，依托重光湖景资源，营造出一种山水园林景观示范区。;售楼处内部主要以黑白色调为主，配以金黄色灯光，凸显一种低调奢华，尊贵的气氛。;储客时间;开盘时间;借助重大营销活动为项目起势，树立项目形象； 通过重大营销活动建立品牌认知； 线下通过高频次圈层活动拓展客户，拔高项目调性； 线上推广前期做项目调性宣传，保持项目调性，开盘前释放项目动销信息； 现场展示细节处理到位，最大程度利用自然景观资源； 前期项目起势、蓄客时间充足，首批次营销周期将近8个月； 首次推售59套，开盘当天成交51套，成交率高达86%，剩余房源约半个月完成去化，首批次房源实现快速去化，整体成交均价约14500元/㎡。 ;2013.3.24;强销阶段，直接释放动销信息，以产品、资源、地段等作为主要诉求;活动时间;储客时间;开盘时间;不断通过线上推广及高端活动巩固项目高端形象 线下通过高频次圈层活动拓展客户，拔高项目调性的同时持续吸纳客户资源； 线上推广保持项目调性，同时释放项目动销信息； 二批次推售58套，开盘当天成交52套，成交率高达90%，开盘当天成交均价14165元/㎡； 剩余房源约10天时间完成去化，