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房地产经济学 金融系 崔光华 第五章 房地产企业 房地产企业是房地产经济活动投资主体、市场的主体和微观基础，房地产企业的实际经济行为直接影响整个房地产经济能否健康发展。 本章主要从四个方面分析房地产企业： 一是阐述房地产企业性质、特征以及房地产企业制度； 二是对房地产企业的组织结构状况进行研究； 三是分析房地产企业资金的循环周转和资金运作； 最后研究房地产企业的发展战略。 第一节 房地产企业的特征和企业制度 一、房地产企业的性质 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。 通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等。 从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为: 全民所有制企业 集体所有制企业 股份制企业 私营企业 外资企业 2003年10月党的十六届三中全会发布了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出：“要适应经济市场化不断发展的趋势，进一步增强公有制经济的活力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式。” 按这个精神，房地产行业作为竞争性行业，独资的国有企业要逐步转制，大量改制为混合所有制的股份制企业，同时还要大力发展民营经济，使混合所有制成为公有制的主要实现形式。 现有国有房地产企业，要按照建立现代企业制度的要求，深化改革，实行公司制改造，资产重组，加强科学管理，提高资本运作效率，特别是要提高集中度，发展具有国际竞争力的大公司和大企业集团。 万科大事记 1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，经理王石。公司员工67人，平均年龄24.5岁。 1988年，政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%，公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。定名为“深圳万科企业股份有限公司”。11月，以2000万元的价格投标买地，进入房地产业。 1993年，推出中档城市居民住宅---上海万科城市花园，受到市场欢迎，从此放弃了以综合商社为目标的发展模式，确立了城市居民住宅为公司的主导业务。万科B股于5月28日在深圳证券交易所上市。12月，更名为“万科企业股份有限公司”。 2000年1月，增资配股，配股资金6.25亿元陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务。8月及12月，中国华润总公司先后受让深圳经济特区发展公司及添发庆丰（常州）发展有限公司持有的51,155,599股及26,920,150股，成为公司第一大股东。 2005年6月，“万科”被国家工商行政管理总局正式认定为驰名商标，成为中国房地产界第一个国家认定的驰名商标。 2006年1月，万科以389,001,360元受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60％国有产权以及该等产权相对应的股东权益，在环渤海区域迈出具有战略意义的一步。 截止2008年，公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科公司股份变动情况表（截至2009 年12 月31 日） 2010年国资委圈定的16家中央企业 分别为：中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金建设集团公司、中国水利水电建设集团公司、香港中旅（集团）有限公司、中国交通建设集团有限公司、华侨城集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国化学工程集团公司、中国新兴集团总公司、南光（集团）有限公司、中国建筑工程总公司、中国中化集团公司、中国保利集团公司、招商局集团有限公司、华润（集团）有限公司。 第一节 房地产企业的特征和企业制度 二、房地产企业的特征和类型 （一）房地产企业的特征 受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业相比较，房地产企业有以下几方面特征： 1、经营对象的不可移动性 2、业务形态的服务性 3、经营活动的资金和人才密集性 4、经营活动过程的行业限制性：行业进入障碍大门槛高 第一节 房地产企业的特征和企业制度 （二）房地产企业的类型 房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。 第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分 房地产开发企业 房地产中介服务企业 物业管理企业 第二个角度是从经营范围的广度划分 房地产综合企业 房地产专营企业 房地产项目企业（合资合作企业常见） 第一节 房地产企业的特征和企业制度 三、房地产企业制度 在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学的组织结构