保利地产拉菲2013年营销策划方案(111页)金牌精选.ppt

2013年7-8月供货产品 去存 建立一套适合的营销模式， 打造墅区品质生活高端形象！ 堂皇形象建立： 着力别墅推广树立形象 活动营销拔高项目调性 现场重塑提升项目品质 销售业绩实现： 精准渠道锁定客户资源 灵活策略顺应市场变化 核心竞争策略 Part.4 2013年营销策略执行 ——高层---速度 别墅---价值 1 Chapter.1 市场竞争分析 Chapter.2 销售目标 Chapter.3 推货策略 Chapter.4 高层推广策略 Chapter.5 别墅推广策略 高层以阶段性主题式推广营销为主 全年分为高层和别墅两条营销线 （以别墅为主导形象带动高层推广） 别墅以线下高端客户圈层营销为主 （通过大事件树立拉菲影响力及美誉度） 核心营销策略 市场竞争分析 Chapter.1 市场前景预测 □ 从同比数据看，我国的房地产销售仍为负增长，但似乎已经触底。从渣打掌握的数据来看，中国的房屋销量连续在8个月同比负增长之后，开始 触底反弹至正增长区间。 □ 从最近6个月土地销售以及近期平均房屋销量数据来看，库存耗尽 有可能在2013年下半年出现，尤其是新增土地供应有限的一线城市。一线和三线城市的库存应该会在2013年中达到合理的水平，二线城市库存应会在今年底达到合理水平。 □ 风险库存降低（但不是指所有城市，武汉楼市库存仍偏高），土地市场复苏，信贷 由紧张趋向缓和。 风险一：宏观政策收紧，政府换届之后很多政策将会延续。 风险二：经济增长减速，这意味着工资增长减速，居民信心降低，可能导致家庭推迟购房计划。 保利公园九里@86-146平加推6#94-128平，,成交均价8200 招商雍华府@在售6#楼96-123平，2#、5#楼预计11月底或12月初进行大开盘 成交均价7900 百瑞景三期@在售4#楼80-200平房源，另精装小户型、90-168平，均价12000元/平方米；，10月20号加推,3#,2T6户,93平的,推32套,去化18套. 保利中央公馆@在售97-125㎡三房四房；39-57㎡中心公馆；127-160㎡叠拼、220-290㎡别墅。10月20号加推6#,79-93平,共180套,开盘当天去化10套.成交均价8200元/㎡ 保利蓝海郡@主推90-124两三房.8#的124平余8F以下,C1余21-24F,C2余2F. 10.27日9#加推,2T5户,33层,88-92平，成交85套 金地圣爱米伦@109-147平高层。173-282平米别墅在售。拉德芳斯,3T12户,53-93平.预计10月28号开盘. 城投瀚城@315#楼在售，主推100-104平米房源，7600元/平。另有160-370平大平层在售，9500元/㎡ 国海学道@10月8认筹7#和8#,76-95平.成交均价： 7450/㎡ 光谷新世界@在售68-136平户型，均价10000元/平68－136平 区域竞品地图 主要竞品 区域竞品分析 保利蓝海郡 核心优势： 产品有赠送+单价低200元/平+湖景资源+内部配套齐全 占地面积 91500平方米 建筑面积 314565平方米 容积率 3.44 产品类型 12栋高层、7栋洋房 产品户型 高层81-163平，洋房188-230平 项目动态 明年预计推出10-12#，产品面积段集中在 80-90平。 保利蓝海郡 推售情况：12栋高层，7栋洋房，1-3#底商。 2013年推 产品为：80-92平2-3房 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 1单元售罄，2单元剩15F以上 1单元售罄，2单元可选余地大 10.27推全部C1a-92，及1单元C5-81。其余未推。 洋房1F去化 80%。一线临湖基本售罄。 价格情况：（形成了比较好的价格梯度体现产品价值） 1、6#楼最贵，均价8800元/平； 2、一线临湖，均价8500元/平；二线湖景，均价8350元/平。 3、8#，C2a-92平，最低7800，5F一个价差，100；最高8600。 目前折扣：总价-3万-2万-5千。 8800 8500 8500 8350 8350 洋房： 一线湖景：18000-20000； 二线湖景：12000-15000。 明星产品：C2a 88㎡ 主力户型：C1a 92㎡ 与本案三房对比： 真正的南北通透； 户型带赠送，可两房变三房； 总价较低，单价8500，总价76万。 与本案97平三房对比： 户型格局相似； 产品带赠送，可两房变三房； 总价78万，比本案低5万。 从明年供货情况来看，本案与蓝海郡产品均集中在2-3房。对比户型，蓝海郡仍带赠送面积，且总