杨浦区郡江国际办公及商业项目价格定位.ppt

* 定价策略 本案价格的确定采用以下基本思路 市场比较法推算单价 1）估价思路 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 市场比较法的运用 2）样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我们在实践中总结出以下样本选取原则： 同地同质原则，同一板块同一性质产品 异地同质原则，不同板块（或区域）相同性质产品 项目定价准则 在比较案例中，周边没有同类型产品比较，我们选取了本案周边相关的竞争项目：圣骊河滨苑底商、滨江景典底商、天科国际这三个项目作为可比案例。 天科国际的区位和交通环境与本案最相接近，因此作为第一参考对象；而圣骊河滨苑是目前周边的唯一在售商铺，与本案属于同一区域，因而做为第二参考对象，滨江景典，住宅销售较好，商业预期也较高，只是没有公示，故作为第三参考对象。 参考楼盘比重 序号 案名 物业类型 毛坯价格 （元/平米） 比重 A 天科国际 LFOT办公SOHO 商铺 40000 60% B 圣骊河滨苑 住宅产权底商 31000 20% C 滨江景典 商业产权底商 43000 20% 参考楼盘价格拟合系数表 比较内容 权重 A B B 天科国际 圣骊河滨苑 滨江景典 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区位 20% 1.50 0.300 1.2 0 0.240 1.20 0.240 交通 20% 1.10 0.220 0.90 0.180 0.90 0.180 配套 18% 1.10 0.198 0.85 0.153 0.80 0.144 户型 10% 0.95 0.095 0.90 0.090 0.90 0.090 规划 20% 0.90 0.180 0.75 0.150 0.78 0.156 品质 12% 1.00 0.120 0.90 0.108 0.90 0.108 合计 100% 　 1.113 　 0.921 　 0.918 本案价格推算可得： 本案价格=项目A修正价格+…….＋项目C修正价格=36192.19元/平方米，考虑到周边我们商业体量较大，且项目周边商铺生意一般，同时带租约销售，单价会较高，以及项目自身停滞造成的影响，所以均价适当降低价格 建议销售均价：35000元/平方米 在目前的市场行情下，公寓建议价格35000元/平方米 参考对象 销售均价 修正系数 修正价格 项目权重 权重价格 当期拟合价格 A 40000 1.113 35938.90 40% 14375.56 36192.19 　 　 B 31000 0.921 33659.06 50% 16829.53 C 43000 0.918 49870.96 10% 4987.10 按照市场经验以及本地区的商业成熟度和市场认知度的状态：1-4层的价格比例设定为：1:0.5:0.3:0.2 一层均价：70000元/平方米 二层均价：35000元/平方米 三层均价：21000元/平方米 四层均价：14000元/平方米 各层均价 商铺3年返回报价格测算 商铺预期均价35000元/平方米，3年24%回报，每年返还8%（前2年投资回报在首付中扣除）。前3年估计租金2.5元/m2，保守计算开发商收租得益2元/m2计，具体推算方式如下： ①、3年开发商租金收益：2x365x3=2190元/平方米 ②、返租基数：35000-2190=32810元/平方米 推算结果：32810/（1-24%）= 43171元/平方米，按照预估市场分析，商铺返回报销售均价为：43100元/m2。 建议价格 UPCS建议以统一招商带动商业销售，我们建议采用3年返还24%回报方式销售。 按照市场经验以及本地区的商业成熟度和市场认知度的状态：1-4层的价格比例设定为：1:0.5:0.3:0.2 一层均价：89200元/平方米 二层均价：43100元/平方米 三层均价：24700元/平方米 四层均价：15500元/平方米 带租约各层均价 *