土地储备.doc

土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 贷款对象 　　为受政府主管部门委托负责土地收购及土地前期开发、整理的土地一级开发机构。贷款条件 　　①借款人已取得企（事）业法人资格，已办理营业执照并通过年检。 　　②借款申请人所在地政府已建立土地储备管理制度，当地政府能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理，土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范。 　　③借款人从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策。 　　④借款人具有一定的经济实力和抗风险能力，项目资本金符合国家规定。 　　⑤借款人经营管理规范，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度。 　　⑥贷款拟收购、征用、储备的土地利用总体规划和利用计划已基本明确。 　　⑦已办理人民银行颁发的有效的贷款卡。 　　⑧贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%。 　　⑨贷款用途符合国家有关法规和政策。 　　⑩项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 申请 　　申请政府土地储备贷款应具备以下条件： 　　1、借款人为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含下辖区县）的国内生产总值（下简称GDP）在100亿元以上；借款人为县级市或县（市辖区）政府本级土地储备机构的，该市（县、区）前一年度的GDP在50亿元以上； 　　2、从事土地开发、出（转）让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度； 　　3、取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件； 　　4．经主管机关核准登记，具有法人资格，取得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续； 　　5、在我行开立基本存款账户或一般存款账户； 　　6、持有中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）； 　　7、无不良信用记录； 　　8、财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还贷资金落实； 　　9、贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定； 　　10、发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；原则上须落实不低于20%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位； 　　11、其他贷款条件。 　　办理方式和流程 　　1、办理方式 　　所有经授权及转授权的营业机构均可受理此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。申请贷款时客户须提供以下资料： 　　（1）借款申请书； 　　（2）已办理年检手续的法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书； 　　（3）借款人可从事土地开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作章程等文件； 　　（4）中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）； 　　（5）经有权部门核准的近年及最近一季度的财务报表； 　　（6）拟收购、征用、开发土地所在区域的城市控制性详细规划； 　　（7）土地收购、征用合法性资料。收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及无争议的权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征用方案和农用地转用方案的批复； 　　（8）“七通一平”等前期开发合法性资料。以熟地出让或转让的，按照当地城市政府有关土地开发政策规定，提供有权部门对土地前期开发中有关建设用地规划、房屋拆迁、建设工程规划、施工许可等方面有效批件或办理情况及取得情况； 　　（9）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明； 　　（10）采取抵（质）押担保的，须提供抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函、抵（质）押物清单、权属证明。采取保证担保的，须提供保证人的近三年财务报表、信用状况和保证人同意担保的董事会决议或相应决策机构授权书； 　　（11）拟收购、储备、开发的土地已落实意向受让方的，提交有关协议； 　　（12）其他证明文件和材料。 　　2、基本流程 　　政府土地储备贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、审议与审批、报备、与客户签订合同、提供信用、信贷业务发生后的管理、信用收回。风险 　　各地政府通过加快土地资源向土地资本转变，提高土地收益，为城市建设提供了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备