济南商业调研报告.pptx

济南商业调研报告;目 录;;;PART 1 城市宏观经济背景/城市宏观概况;随着近几年经济的发展和政策调控的影响，济南商业市场逐步扩容，供应量和成交量逐步放大。;继2010年力度空前的宏观调控后，2011年国家再度重拳出击，出台了包括土地、金融、税收等多种调控手段，抑制住宅市场，商业地产市场迎来发展的春天。;;;一、商业市场研究;1、商业市场供应面分析;PART 2 整体市场研究分析/商业市场研究;PART 2 整体市场研究分析/商业市场研究;重点商业项目分布;重点商业项目列表;未来商业竞争分析;重点对标项目列表;重点对标项目分析;PART 2 整体市场研究分析/商业市场研究;2、商业市场需求面分析;济南市截止2010年底，零售商业网点营业面积达518.58万㎡，全市人均零售面积达0.78㎡，市区人均面积1.21㎡。;济南市2010年人口统计;3、商业市场整体表现分析;PART 2 整体市场研究分析/商业市场研究;;商铺售价分析;4、商业市场发展趋势分析;济南商业发展趋势分析;2010年底许多开发商调整销售策略，预计2011年商业价格有小幅上涨。;济南商业发展趋势分析;服务功能;5、区域商业市场供应与需求分析;编号 ;项目3公里范围内住宅分布;区域商业供求分析;本项目商业市场空间;本项目商业体量测算——区域居民消费支撑; 通过测算，本项目约可建写字楼5万㎡，按照人均8㎡写字楼面积（甲级写字楼标准）和20-30%的空置率，未来预计可带来4000-5000写字楼消费人群，可支撑4000-5000㎡商业面积。;;济南市客群消费力研究;消费者最喜欢的购物场所前三位的是万达广场、银座购物广场、贵和商厦。 认为济南市及英雄山路区域最为缺少的是购物中心和休闲商业街区。 超市和女装、影院和健身、特色餐饮和休闲茶餐厅及银行和便利店是消费者认为济南市及英雄山路区域最需要增加或提升的商业业态。;调查时间均为：2011年7月6日下午19：50～20：40;区域客群肖像;商业市场分析小结;二、办公市场研究;写字楼市场发展历程;写字楼供求市场分析;写字楼价格走势分析;;济南市写字楼现有格局分析;济南市写字楼典型项目（一）;项目名称;;济南市写字楼物业市场分析——去化出租率;;济南市写字楼物业市场???析——车位配比;济南市写字楼物业市场分析——入驻企业;;济南-广州城市经济状况对比;;济南市写字楼市场供求发展;济南市写字楼市场需求预测（一）——线性回归;济南市写字楼市场需求预测（一）——线性回归;济南市写字楼市场需求预测（二）——GDP和吸纳量增长率;三、酒店式公寓市场研究;济南市公寓市场经历08年低潮期和10年政策打压期，市场逐步恢复理性，开发商采取谨慎策略，开发量较大幅度减少。2011年6月公寓市场总供应量为537套，3.7万㎡，同比下降64%和58%。;2008-2011年济南市公寓市场成交量变化;;现有酒店式公寓列表（一）;现有酒店式公寓列表（二）;酒店式公寓体量及户型;酒店式公寓售价及去化率;特征表现;酒店式公寓客群构成;在售酒店式公寓案例（一）;;;酒店式公寓市场小结;酒店式公寓精装修标准;酒店式公寓精装修明细配件列表;项目名称;写字楼产品与公寓产品对比分析;;绕城高速以内一大片：积极协助做好开发建设的规划策划工作，按照全区“南快”发展布局，着力打造商贸商业聚集区和生活品质示范区，加快南部新城建设。 绕城高速以外一大片：进一步深化农业结构调整，加大扶持服务力度，加快特色农业发展和劳动力转移就业步伐，积极培育现代特色农业产业体系，全面促进农民增收。;本项目位于济南市中区南部英雄山路，属南部城区，是济南党政机关及军区较为集中的区域，生态环境具有优势，是市民认可的“富人区”，济南中高端楼盘也主要集中在这片区域。本项目地承接市中心区域与南部区域，地段较为稀缺，区位价值较高，未来升值潜力大，但会受城市东西向拓展的挤压。;本项目交通价值;本项目交通价值;本项目商业价值;;地块周边区域中小企业多，纯写字楼少，办公条件简陋，但入驻率较高。本区域以传统型写字楼为主，而市场需求较为旺盛，优质写字楼的出现将成为区域的热点产品。若本项目打造优质办公楼物业，将面临的市场压力较小，具有较大的竞争优势。;本项目人口导入; 承接中心区与南部区域，区位价值高 临城市南北交通动脉，交通条件较好 公共交通便利，私家车、出租车途经项目地频次较高 区域商业档次较低、业态单一、设施陈旧、亟待提升 周边有大量稳定的基础家庭型消费客群支撑 区域内写字楼物业较为传统，缺乏优质物业;谢 谢！