营改增对房地产开发企业税负的影响.PDF

“营改增”对房地产开发企业税负的影响 李 钊 【摘要】2016年5月1日起，作为国民经济支柱产业的房地产行业迎来了“营改增”税收体制改革，但 由于房地产业“营改增”实施细则从出台到落实时间过短，给房地产企业有效利用“营改增”改革红利带 来了挑战。以“营改增”对房地产开发企业的影响为着眼点，重点对房地产开发企业“营改增”前后的税负 变化进行测算，通过比较营业税模式与增值税模式下税前利润测算出房地产开发企业“营改增”后税负 盈亏平衡点，再结合具体案例说明“营改增”对其综合税负的影响，以期为房地产企业做好税务筹划，尽 快享受“营改增”改革红利以实现利润最大化提供借鉴。 【关键词】营改增；房地产开发企业；避税区间；税负；纳税筹划 【中图分类号】F234 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2017）13-0046-5 一、引言 制与税务筹划难度更大。因此，如何让新纳入“营改 近几年，我国财税法规变化较多，相关政策及管 增”征税范围的房地产、金融等行业在纷繁复杂的税 理办法更新较快。2008年“两法合并”，新《企业所得 收政策中理清思路？如何在实际业务操作中享受到 税法》颁布；2009年增值税由生产型转为消费型； “营改增”政策的改革红利？如何在“营改增”政策下 2012年在上海、北京等九省市交通运输业和部分现 合理地进行税收筹划以维护企业合法利益？基于此， 代服务业试行营业税改征增值税（简称“营改增”）； 本文选择新纳入“营改增”范围的房地产开发行业作 2013年8月1日，“营改增”试点工作推广到全国各 为研究对象，重点对房地产开发企业“营改增”前后 地区并取得良好成效；2014年1月1日起邮政业和 的税负变化情况进行测算。通过比较营业税模式与 铁路运输业也纳入“营改增”范围；2016年3月18日 增值税模式下税前利润，测算出房地产开发企业“营 国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”的试 改增”后税负盈亏平衡点，再结合具体案例说明“营 点方案；2016年5月1日，建筑业、房地产业、金融 改增”对其综合税负的影响，以期为房地产行业做好 业、生活服务业等营业税纳税人全部纳入“营改增” 税务筹划，尽快享受“营改增”改革红利以实现利润 范围，营业税正式退出历史舞台。这些变革无不说明 最大化提供借鉴意义。 我国税制改革正在以高效率、大踏步的姿态奋勇向 二、“营改增”对房地产开发企业的税负影响 前，而现代税收体制的逐步建立和完善使我国税收 （一）定性评价 制度变得更加复杂，对企业税务筹划和成本控制带 一方面，营业税属于价内税，其征收依据是全部 来不小的挑战。尤其是当前热议的“营改增”税收改 营业额，随着流转环节和次数的增加，缴纳的税收负 革，虽然有效摆脱了重复征税、循环征税的问题，有 担也越发沉重。例如“营改增”之前，房地产开发企业 助于降低企业税负压力以增加经营利润，但在税收 在房产销售前的建筑、安装和装修过程中应缴纳营 征管制度、征税程序、征管主体等方面也增加了政策 业税，而在房产销售后仍要缴纳营业税，存在明显的 执行的难度，可见对于纳税企业而言，“营改增”改革 重复征税问题，增加了房地产开发企业的经营成本 的红利与难度并存。 和税负压力，不利于行业的健康、有序发展。而增值 另外，由于新纳入“营改增”征税范围的房地产、 税属于价外税，存在可抵扣的进项税额，当房地产开 金融等行业与其他行业相比，适应政策改革的过渡 发企业从上游生产企业购进原材料或进行建筑安 期限更短，面临的经营环境也更加复杂，做好成本控 装、装修时，其获取的进项税额可以在下次征税环节 □ 财会月刊2017.13 ·46· 进行全额抵扣，彻底解决了之前重复征税、无法抵 售成本（包括土地成本、建设成本等）为A万元，期间 扣、无法退税的问题，有助于降低企业税负，从而增 费用为销售成本的10%，营业税税率为5%，增值税 加经营所得，也有利于房地产开发企业扩大投资， 税率为11%，不考虑企业所得税。理论推导如下： 实现产业结构优化升级并提高市场竞争力。由此可 1. 营业税模式下税前利润分析。