周建成博士：城市综合体开发模式与商业运营研究.pdf

写在前面的话 城市的发展，必须是建立在整合资源、挖掘潜力、开拓创新、 发展特色、提高效率等基础上，因而，以 “聚合与效率”为核心 的城市综合体，正日益成为中国城市发展的主角。在住宅市场面 临调控、商业地产备受关注的大背景下，这种趋势尤甚。 在上海，未来三年，城市综合体每年有近450 万平方米供应 量。相较过去三年，上海新兴城区型和交通枢纽型城市综合体的 供应面积将分别增长3 倍和8 倍。在北京、广州、深圳等其他一 线城市，以及杭州、天津、重庆等迅猛发展的二线城市，也将城 市综合体作为未来开发的核心。 各地综合体项目的蜂拥而上，造成全国铺面过大、同质化竞 争严重等问题，因此打造成功的城市综合体必然要创新，而创新 必须要与时俱进，顺应时代潮流。我认为，包含主题商业、高端 商务和高端配套的高端化发展将是未来综合体差异化竞争的关键。 商业地产是易居研究院核心研发服务之一，城市综合体是其 中的重要方面。商业地产顾问团队成员在大量案例研究和项目实 操的基础上，对城市综合体发展模式进行了具体剖析。现将部分 成果与各位同仁分享。 周建成博士：城市综合体开发模式与商业运营研究 1 城市综合体发展特征 当城市规模不断扩大，传统的商业、居住、休闲、娱乐中心往往不 能适应城市新的需求，复合多重功能的城市新中心成为城市快速发展的 突破口。在此过程中，城市综合体能够有效满足共享城市资源的人们追 求城市复合型功能的需求，并作为推动城市向多极化进化的核心引擎， 全面引导和驱动城市的发展。 特征一：城市综合体在城市多心多核发展中应运而生 世界城市发展的轨迹表明，向多心多核发展是城市发展的必然趋势， 而路径演变的核心内容则是城市的扩散与集聚。在城市的规模扩张与功 能集聚过程中，必将出现大量人口在一个新的区域集中。当人口聚集、 用地紧张到一定程度，在这个新区域的核心部分就会出现综合物业，城 市综合体便应运而生。 城市综合体（HOPSCA）被谓之 “高效之城”，作为集酒店、写字 楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的多功能、多业态的大 型建筑体，将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、 文娱和交通等城市生活空间进行多项组合，并在各部分间建立一种相互 依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、互为价值 链、文化意识形态高度集中的综合体。 图：城市综合体的综合价值链 1 周建成博士：城市综合体开发模式与商业运营研究 在发展实践中，高端城市综合体，由于其各个物业互相作用，互为 价值链，其产品价值往往要高于单一物业类型的价值。 特征二：城市综合体是城市发展的主力引擎和地标形象 城市综合体与城市发展存在互生关系：一方面，只有城市发展到一 定阶段才能为城市综合体提供孕育的土壤与生存的空间；另一方面，成 功的城市综合体则一定是城市的标志性建筑，是城市文化与灵魂的标签， 是城市商业价值最大化的具体体现。 图：国际大都市代表性城市综合体 纽约洛克菲勒中心 东京六本木新城 巴黎拉• 德芳斯 纵观纽约、巴黎、东京等国际大都市的发展，城市综合体已经成为 一个城市的主力引擎和城市地标形象。纽约的洛克菲勒中心，作为城市 综合体的开山鼻祖，被认为是纽约的心脏、美国的象征，1987 年曾被 美国政府认定为 “国家历史地标”；巴黎的拉〃德芳斯，作为城市综合 体的启蒙者，使巴黎西郊的一片高地迅速成为这座城市的第二大中心； 东京的六本木新城，这个规划建造了 17 年的城市综合体代表典范，使 这片以