周建成：总部基地开发模式与商业运营研究摘要.pdfVIP

写在前面的话 我始终认为，产业地产，尤其是总部基地产业地产，将会逐步成为 支撑中国房地产业走好下一个十年的重要一极。简单地说，直接原因在 于巨大的开发空间给了企业“做事”的机会，低廉的地价、尚未白热化 的竞争放低了进入的门槛；根本原因还是在于我国经济结构和产业结构 转型升级客观上需要产业地产的支撑。正是从这个意义上，我认为，在 中国的一二线城市，继住宅和商业地产之后，产业地产尤其是总部基地 产业地产，将成为支撑房地产业持续发展的第三极。 产业结构转型升级的内生动力与企业商务办公的外在需求，为我国 一二线城市总部基地产业地产发展提供了较大空间。在这种情况下，具 有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活等特点的总部基 地产业地产逐渐成为办公市场的新宠，得到了国内外许多企业的青睐， 呈现出较为强劲的增长态势。 目前，国内的联东地产、北京经开等很多房地产企业开始把总部基 地产业地产作为业务发展的重要方向。然而，总部基地产业地产的成功 开发运营在企业资金实力、运营能力及项目本身选址、定位等方面都有 较高要求，对于大多数房地产企业，尤其是初涉该领域的企业来说，总 部基地开发既是机遇，也是挑战。因此，破解总部基地开发运营的成功 之道，势必会成为正在或拟进入该领域的房地产企业的当务之急。 易居研究院产业地产项目部经过多年不懈努力，已经成为目前中国 总部基地产业地产咨询顾问的领先品牌。在项目可研与定位等方面具有 核心竞争优势。在过去咨询顾问实践经验的基础上，并结合大量的实地 调研，产业地产项目部历时3 个月，形成了总部基地产业地产开发运营 的系列研究成果。本文节选了部分研究成果，分析和总结津沪总部基地 开发运营呈现出的六个特征，以期对正在或拟进行总部基地产业地产开 发的房地产企业提供经验借鉴，也欢迎与有志于总部基地产业地产开发 运营的企业进行交流和探讨。 周建成博士：总部基地开发模式与商业运营研究 根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问实践经验，并结合对津 沪总部基地项目的调研，发现目前两地的总部基地发展总体呈现出以下 六个特征：在开发主体上，天津以国企居多，上海以民企居多，且多数 企业是通过战略或业务调整转型而进入产业地产领域；在项目选址上， 出于环境、成本等因素考虑，主要集聚在一二线城市郊区；在入驻企业 类型上，以依靠智力创造财富、对商务环境依赖度较低、办公环境要求 较高的智力密集型企业为主；在产品类型上，企业独栋和双拼别墅是主 流核心的产品；在园区功能定位上，商务办公和研发功能为主，辅之以 生活与休闲功能；在盈利模式上，采用较多的是可快速实现资金回流的 只售不租模式。 PART 1 剖析开发主体，转战产业地产新领域 根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问实践经验，并结合大量 调研分析发现，从津沪总部基地开发主体的性质看，民企和国企都扮演 着非常重要的角色；从开发主体的业务经营范围看，天津总部基地的开 发主体中，专注于房地产开发经营的企业占多数，而上海总部基地的开 发主体则以混业经营的企业居多，但其共同点就是两地大多数开发主体 都是经过业务调整转型后进入产业地产领域。 天津总部基地开发主体以国企居多，以58.8%的比例稍占优势，并 且部分企业是政府为区域开发特意牵头成立的公司，如天津生态城投资 开发有限公司就是由天津市滨海新区政府牵头，联合泰达控股、国家开 发银行、天津市房地产开发经营集团有限公司等股东成立，专门负责对 天津中新生态城进行开发。 1 周建成博士：总部基地开发模式与商业运营研究 图1 天津总部基地开发主体性质 民企 41.2% 国企