2地下空间的分类、权属与评估.ppt

* 2 地下空间的分类、权属与评估 随着城市建设的发展，土地资源日益稀缺，对城市地下空间的使用也变得日益频繁，地下空间开发利用是提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染、改善城市生态最为有效的途径。 六个方面： 一、地下空间的分类 二、地下空间的供地方式 三、地下空间的产权、权属确定 四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合 五、地下空间权的评估及地价的确定 六、对地下空间权的批后管理 一、地下空间的分类 1、地下空间及地下空间权的定义 ●地下空间：是指地表以下的空间。 ●地下空间权：即“于地中横切一断层而享有的权利，或者说是土地地表下一定 范围内空间的权利”。 2、地下空间的分类 ●从用途上分：以公益性为主的地下空间 以收益性为主的地下空间 ●从建筑形态上分：结合地面建筑一并开发建设的地下工程 独立开发建设的地下工程 ●从权利形态上分：同一权利人 不同权利人 二、地下空间的供地方式 1、单独建设的地下工程 符合《划拨用地目录》的人防工程及按国家规定可以按划拨方式供地的项目，可采取划拨方式供地； 不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。 二、地下空间的供地方式 2、结合地面建筑一并开发建设的地下工程 按国家规定必须采取有偿方式供地的商业、旅游、金融、商品住宅、工业等项目，需同时利用地下空间进行经营性开发建设的，应采取有偿方式供地，供地时可与地上土地开发权一并出让； 对于地下空间开发和地上开发分属不同权利人的，地下空间可独立使用而不影响自身及地上部分功能，且有明确分界标志、权属没有争议的，若地下空间符合《划拨用地目录》可采取划拨方式供地，不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。 三、地下空间的产权、权属确定 单独建设的地下工程一般来说产权没有争议，地下土地使用权的范围是地下建筑物、附属物的顶板至建筑物、附属物的最深基础平面外围所及的权利边界 三、地下空间的产权、权属确定 大连案例 发放他项权利证、分摊出让 三、地下空间的产权、权属确定 一般来说，商品房开发住宅小区、商场、办公楼等，地下开发利用作为地上权利的配套部分，产权较易出现争议，尤其以住宅小区的地下停车场最为典型。 《物权法》第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 三、地下空间的产权、权属确定 对《物权法》关于停车位归属的理解： ●小区停车位、车库应当属于业主共有。 ●小区停车位、车库应当归开发商所有。 ●小区停车位、车库的归属依照当事人的约定。 ●应当以是否计入公摊面积决定小区停车位、车库的归属。 三、地下空间的产权、权属确定 南京典型案例 南京某小区因停车位的归属及使用问题，小区业主与开发商及物业公司发生了纠纷，经过三方协商，最终达成如下协议： 1、小区停车场、车库属于全体业主共有； 2、在开发商开始销售的前两年，一半的停车场由业主免费使用，另一半开发商可以出租，租期为2年，2年后由承租业主无偿使用； 3、全体业主共有的停车场由物业公司负责经营管理，其收入纳入物业费一并管理使用。 三、地下空间的产权、权属确定 大连典型案例 开发商自由定价后：大连软件园某小区因停车位的归属及使用问题，小区业主与开发商发生了纠纷，由于发生纠纷时较早，车位使用不饱和，故比较容易协商，经过协商，最终达成如下协议： 1、部分属业主所有，开发商不得出售，由物业公司负责经营管理； 2、其余部分开发商可以出售。 由物价局核定售价时：将地下停车场的成本分摊至总房价中，应视作全体业主共有；但由于当时出售车库、车位的行为很少，故矛盾不突出 三、地下空间的产权、权属确定 商品住宅项目，规划中应按相关规定明确强制性的停车位、车库配建标准，保障小区业主基本停车需求，明确该部分由业主共有； 超标准建设的地下车库，本着“谁投资、谁受益”原则，可以将该部分权属界定为开发商所有，同时在测算出让底价时，应考虑该部分的地价款（具体测算方法及地价水平确定详见第五条） 四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合 规划管理部门在核发建设用地规划和建设工程规