资产评估整理要点总复习.ppt

小组名单： 目录 1、市场途径 市场途径 市场途径 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和显示改评估技术思路的各种评估技术方法的总称。 在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。 市场途径的基本条件： 1、需要有一个活跃的公开市场。 市场途径的基本程序： 1、选择参照物 市场途径的具体方法： 一、直接比较法 收益途径 收益途径 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。 根据利求本的思路，采用资本化和折现的思路及其方法来判断和评估资产。 收益途径的基本条件： 1、被评估资产的预期收益 收益途径的基本程序： 1、收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，如财务状况，市场形势等 收益途径的具体方法： 一、纯收益不变 成本途径 市场途径 成本途径是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 在评估实践中成本途径也被称为成本法。 成本途径的基本条件： 1、被评估资产处于继续使用状态下 成本途径的基本程序： 1、资产的重置成本，又分为复原重置成本和更新重置成本 成本途径的具体方法： 一、重置成本的估算方法 案例 客体 按资产存在，可分为有形资产和无形资产。 有形资产 有形资产（Tangible asset/Phsical assets）是指 具有实物形态 的资产,包括 固定资产和流动资产。 有形资产主要包括：房屋、机器、设备等具有形态的资产。 固定资产 固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产，例如长期股权等。 不动产-市场法 房地产评估 一、估价对象 　　 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼。 建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积3000m2； 地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。 大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日）。 取得士地使用杈后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。 ××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。 大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。 　二、估价要求 　　评估该房地产2010年5月1日的市场价值 三、估价测算过程 　　1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。 2.比较修正过程 3.求取比准价格 实例A 6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2 实例B 6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2 实例C 　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2 不动产-成本法 房地产评估 一、估价对象 　　1、评估对象土地为征用农地，面积为500 平方米。 土地取得成本 230元 平方米，土地开发成本 （ 包括管理费 ） 为 246 元 / 平 方米。 土地开发期为 2 年 ， 第一年投入的开发费占总开发费的 第二年投入的开发费占总开发费的3 / 4 ， 第二年投入的开发费占总开发费的 1 / 4 ； 银行贷款年利率为 8 % ， 土地开发的平均利润率为 10 % ， 营业税税率为 5 % ，