物业管理发展问题及矛盾分析.doc

物业管理”是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。??? 改革开放以后，深圳市借鉴香港及国外其他国家的经验，于1981年在该市东湖丽苑小区率先进行了物业管理的试点，取得了很好效果；1994年建设部要求在城市新建小区全面推行物业管理；1997年，辽宁、江苏、北京、天津、重庆、广州等一批省市在旧小区推行物业管理取得突破；1998年，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出，要加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。随着城市建设快速推进，房地产业迅速的发展，居民的居住环境和档次都在发生着变化，居民住房条件得到了明显改善。住房条件的改善，人们对物业管理工作也提出了新的要求，而在物业的使用过程中，涉及到物业问题的各方主体矛盾日益突出。我市的物业管理行业在逐步发展、不断前进过程所遇到的矛盾、纠纷和投诉案例也和其他地区一样，也是接连不断发生。据统计，今年1-6月份，我市涉及物业管理的投诉就达84宗，其内容包含了环境卫生、车辆管理、安全保卫、房屋维修、小区供水、供电等方面的诸多问题。面对大量的投诉，业主有业主的理由，物管有物管的苦衷，开发商有开发商的无奈……各抱其辞，各叙其理，各有各的观点，各有各的立场，物业管理成了社会关注、政府棘手的老大难的问题。 ??? 一、我市物业管理工作现状 ??? 我市住房商品化的发展，把物业管理行业带入一个蓬勃发展的时期。截止6月底，仅市区已有物业34家，物业管理项目共44个，物业管理面积270万平方米，物业从业人员达870人，持证上岗284人，持证率达32%。新建成的各类住宅小区都有专业化的物业管理公司来进行管理，部分大厦和工业区也引进了物业管理体制。从全方位的小区物业管理，发展到保安、保洁、绿化等专项管理，从房屋本身的维护拓展到家政服务、社区活动、中介咨询等既有综合性的，又有专项性的管理。经过多年的努力，我市已有6个住宅小区获得了“省级优秀物业管理住宅小区”、1个办公大厦获得“省级优秀物业管理大厦”、1个工业项目“省级优秀物业管理工业园区”、15个住宅小区获得“市级文明小区”的称号。为规范管理，建立和完善监管机制，我市先后制定了《宿迁市物业管理实施细则》、《宿迁市住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》、《关于进一步加强房地产市场考核的通知》、《宿迁市建设市场信用管理暂行办法》、《宿迁市建设市场信用信息管理细则》等一系列规范性文件，我市的物业管理工作正在迈入有法可依，有章可循的轨道，逐渐向健康有序的方向发展。 物业管理工作的发展对于改善我市居民生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业产生了积极的作用。但是我市的物业管理工作起步比较晚，作为新兴的物业管理行业，在发展初期难免有许多不尽人意的地方，特别是由于一些物管企业专业能力不强和服务水平不到位，以及业主对物业管理认知程度较低和消费意识误差等因素，导致种种物业管理纠纷一直居高不下，成为媒体关注，社会关心的焦点问题。 ??? 二、物业管理矛盾纠纷产生的原因 ??? (一)开发企业夸大宣传效果引发矛盾 ??? 由于我市的物业管理工作起步较晚，在前几年的住宅小区建设过程中，对物业管理方面缺乏有效地监督指导，部分开发商在利益的趋动下，缺乏大局观念和长远利益，在规划方案还没有经过规划部门审批的情况下，为了筹措资金，即对外宣传。结果市民在购房后发现所购实体与开发商所宣传的有所出入，局部区域有所变化，例如：一期售楼的时候说的是绿地，结果到二期的时候绿地就变成了车库、垃圾箱；本来说的是盖六层结果变成了八层，把后面合法住宅的阳光“截留”了，等等。这些随意变更，往往是引起纠纷和矛盾的主要原因。豪域花园有业主抱怨道“小区前期宣传是‘成功人士的选择’，说是有凉亭喷泉、小桥流水，结果所谓的音乐喷泉就是大家进小区大门时，看到的那个圆盘，里面杂花乱草，搞得很马虎，成了‘花园不是花园，土堆不是土堆’的样子”！还有中央城市花园、恒佳花苑等也有业主反映诸如此类问题，致使许多物业管理公司至少在入住的半年内，忙于处理这些遗留问题，而这些开发商遗留的问题，业主却只认准应由物业管理公司负责，结果引发了矛盾纠纷。 ??? （二）业主与物业公司间的认识差异引发矛盾 ??? 虽然物业管理在宿迁发展迅速，但仍处于发展阶段，所以很多业主对物业管理的概念不清，认识比较模糊，造成业主与物业公司之间在物业管理的概念上造成了很大的差异，业主的认识和要求超出了物业管理的合理范围。部分业主认为：物业公司只要收了钱，就应对业主的一切损失负责，提出的许多高标准、全方位服务让物业公司无法做到。如：小区周