中原–万科公园五号项目商业初步建议.ppt

小结： 办公物业：项目规模限制办公物业的品质 酒店物业：酒店物业不符合发展商的收益目标，建议取消。 　　商业物业：1-3层部分商业较为适合。 酒店式公寓：酒店式公寓可以同住宅形成良性互动。 LOFT：LOFT办公牺牲面积，对收益将会不利。 综上，我司从新项目分析得出以下物业适合度排序： 商业，酒店式公寓，普通办公， LOFT办公，酒店 各物业类型的市场空间分析 各物业类型的项目适应性分析 各物业类型收益比较 项目最终物业组合方案建议 项目物业市场价格评估 评估方法说明： 1.采用典型项目加权比较法，进行物业现状价格的初步测算。 2.典型项目选取原则：相同物业类型，同区域或临近区域，相同或类似档次，市场反映良好。 3.加权因素及权重确定： 中原多年市场运作经验 专家顾问团的集体智慧 对项目核心价值的深入分析 多因素权重 商务办公物业的市场价格评估 比价1＝16000*（0.9*20％+0.9*25％+0.9*30％+1.1*25％）＝15200元/平方米 比价2＝21662*（0.9*20%+0.9*25%+0.5*30%+0.8*25%）=16400元/平方米 本案商务物业目前市场比较价位：P＝(15200+16400)/2=15800元/平方米 商业物业的市场价格评估 比价1＝23000（1.1*10%+0.9*20%+1*30%+1.1*10%+0.9*30%）=22310元/平方米 比价2＝24220*（0.9*10%+1*20%+0.8*30%+1.1*10%+0.9*30%）=21840元/平方米 本案商业物业目前市场比较价位：P＝(22310+21840)/2＝22075元/平方米 万科公园五号项目商业初步建议 2006年07月11日 商业 集中商业地块 商务办公 酒店 酒店式公寓 LOFT办公 … … 我们做什么 ？ 公园5号商业面临的选择 我们如何判断？ 各物业类型的市场发展分析 各物业类型的项目适应性分析 各物业类型收益比较 项目最终物业组合方案建议 各物业类型的市场发展分析 各物业类型的项目适应性分析 各物业类型收益比较 项目最终物业组合方案建议 区域界定： 项目所在地区受东三环商务带、朝阳公园南路高尚居住区、光华路商务带及四环路的包围。 由此，我们将几个特色区域之间的部分，团结湖路、朝阳路、东四环、朝阳公园南路之间的围合区域，作为项目的分析区间，以便进行对比分析。 办公及酒店物业 酒店式公寓 商业物业 LOFT形态物业 市场状况 临朝阳路 85% 3-3.5元/平方米 3万平方米 华商大厦 景观因素及交通使出租状况良好 90% 3-3.5元/平方米*天 1.9万平方米 新华联大厦 紧邻朝阳北路 90％ 3-3.5元/平方米*天 2.5万平方米 摩码大厦 备注 入驻状况 租金 建筑面积 项目名称 办公租金价位列表 周边商务物业受西侧两大商圈挤压，主要以中档的写字楼物业为内容。 写字楼物业供应不足10万平米，档次、品质一般，主要为中小型企业客群，目前出租情况相对较好。 由于现阶段CBD写字楼市场的集中放量，未来区域内写字楼市场将受到一定冲击。 办公类物业 新华联大厦 新华联大厦位于朝阳区红领巾立交桥西北角，紧邻东四环 建筑面积19049.70平方米 ，标准层面积：953.08平方米 。 楼高：69.15米， 共20层， 地上18层， 地下2层 出租形式:散租 ,租金3-3.5元/平方米*天，出租率90％左右 华商大厦 华商大厦位于朝阳区朝外红庙延静西里2号 总建筑面积30000平方米 ，标准层面积：1000平方米 ，共20层 出租形式：散租，租金水平在3－3.5元/平方米*天，出租率约85％ 摩码大厦 摩码大厦位于朝阳北路199号（金台路金叶大厦旁边） 总建筑面积25000平方米 公寓性质，目前较多中小公 司租赁办公使用 项目租金水平在3元/天.平米左右，出租率约90％ 标准间可优惠200元/*间 15－20％ 50元/天*人*三人间 228--218元/天*间 独立楼 龙福宫宾馆 10－15％ 180-200元/天*间 独立楼 水锥子宾馆 8.5折优惠 10－15％ 180-220元/天*间 独立房 金麦穗宾馆 5－10％ 76-120元/天*间 地下一层 86客栈 备注 入住状况 住宿费用 建筑形式 项目名称 区域酒店价位列表 区域内酒店物业供应较少，档次、品质较差，主要是传统的陈旧老房，条件落