商业地产的进展现.ppt

商业地产的发展现状 主讲：赵志强 一、商业地产发展的六个阶段 第一阶段：国营百货商场一枝独秀。 第二阶段：地摊（大棚）、自由散铺与国营百货商场共存经营。 第三阶段：1996年以后，超市与商业步行街成为居民的消费主体，批发市场行业开始兴旺，大型超市逐渐出现。 第四阶段：20世纪末21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城改造和新城的建设兴起。 二、我国商业房地产的现状 1、需求旺盛。 2、供应量非常大。 3、强调购物、餐饮、娱乐、休闲一站式经营主题，商家组合上以百货公司、知名超市、国外品牌快餐店为主力店，经营散户辅助店的形式。 4、商业地产人才缺乏。 5、体验消费的兴起。 三、西方发达国家商业地产的现状 1、西方发达国家开发商的角色、运营商的角色、物业管理商的角色及投资者的角色已经非常配套，分工配合十分流畅，不像国内的开发商承担着一个全能的角色。 2、国外的商业地产已经达到一个成熟阶段，包括其开发模式、开发手段、金融产品及运营商等都已经非常成熟。 3、国外有非常多的金融产品，其中有专门投资商业地产的，他们很熟悉商业地产的运营过程、回报周期、回报率等；而国内开发商的融资往往只能靠银行贷款。 4、国外的商业地产一般只租不售，由商业地产的运营商委托开发商进行开发；国内的开发商则大多急于出售物业，收回资金。 5、在西方一些发达国家，城市商业网点布局通常规划得非常完善；而国内进行整体商业规划的城市并不普及，且市场意识和发展意识不强。 四、商业地产本质的8个认识要点 1、商业地产实际上重点在“商业”二字，而非“地产”二字。 2、应该将商场、卖场、市场、百货公司、超市、购物中心、商业街、商铺等有形实体的建筑看作是一个承载着商机的“平台”。我们不是出租、出售商铺给客户，而是出租“商机”给客户。 3、商业地产为社会交易创造交易地点和交易平台。 4、商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能产生有效交易（经营者能够接触到他所需要的消费者）。这就是商业地产的渠道价值。 5、商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。 6、商业地产的三大盈利点： A、商业租住赢利。B、物业升值。C、提升开发企业品牌知名度。 7、国外的商业地产叫做金融产品，因为它是持续创造价值的。 8、商业地产可以传承后代。 五、商业地产开发经营的5个利益相关者 1、开发商（投资商） 2、投资者（购买者） 3、经营者（可能本身就是投资者） 4、物业经营管理者（有时由开发商兼任） 5、消费者 * * 第五阶段：shopping mall概念在国内风行一时，购物、餐饮、娱乐、休闲一站式经营业态组合在国内一线城市新开发商业中心启遍地开花，国外知名超市及其他商业品牌纷纷进入中国市场，商业经营市场百花齐放，进入黄金时期。 第六阶段：市场竞争激烈，细分市场经营策略开始出现，各种主题式细分消人群和业态的商业地产在市场中共存，错位经营。国外知名超市品牌开始在国内市场纵深发展，国内超市品牌纷纷转移阵地，进入二三线城市经营。部分细分经营业种市场（如电器、通信产品、家具市场，其中尤以国美电器为代表）开始走向连锁化、垄断式的经营。 *