110627 鲁商置业白马山项目定位产品建议(白马山)要点.ppt

缺少产业刺激和国际性事件支持，现代服务业发展缓慢，商务办公物业市场不活跃等因素导致济南商业发展进程明显落后于北京/青岛； 作为环渤海经济圈的枢纽城市，上述不足将逐步改善，济南未来存在巨大商机。 传统商业期 现代商业起步期 现代商业发展期 现代商业成熟期 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 北京 青岛 济南 1991：亚运会，商业逐步 开放，涉外氛围增强 90年代中：CBD/中关村等商 务区形成，服务业发展迅 速，刺激消费 2003：WTO/申奥成功，城市地位提 升，消费力提升，与国际接轨 90年代初：市府东迁，香 港中路商务区形成， 2003年：商业新增供应22％，固定资 产投入增长55％，城市地位进一步提升 2008：奥帆赛/啤酒节/外资投入进一步增长（日韩为主）等提升城市地位，与国际接轨 90年代中：消费力提升， 商业新增供应增加 2003年：大量连锁业在进 驻青岛后进一步进驻济南 2010年：市府东迁/全运 会后效应/产业定位细化，城市更加开放 商业发展进程 商业市场研究 商圈是自发形成或统一规划发展，并带有某种聚合特征的商业群落； 传统商圈位于城市核心位置，多是在长期历史发展中自发形成的；随着城市化进程的加快，在新兴的商务区和新城区往往形成新的商圈； 新商圈具有一定的政策性、规划导向性，同时具有起点高，发展快的特点，但同时由于缺少既有的商业氛围，也需要较长的市场培养期，并伴随商圈周边道路、住宅、写字楼、酒店、娱乐业等的发展而成熟； 新兴商圈成熟后一方面又以该商圈为核心向外围发展，另一方面又刺激传统商业整改，提升城市整体商业档次；如北京CBD对东部通州的发展带动，青岛香港中路对崂山商务区的带动； 济南的商业也将依照上述市场规律蓬勃发展，并依靠区域规划的利好条件，快速成熟。 传统商圈 目前的新兴商圈 具备发展机会的新兴商圈 青岛 北京 济南 商圈变局 商业市场研究 济南的商圈分布过度集中在城市中心区域，缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调，商业分布的不合理性造成局部供应过剩与缺乏并存的现象； 未来综合性零售商圈以商业改造为主。 1 泉城路商圈 5 英雄山商圈 9 北园大街商圈 2 花园路商圈 6 泺口商圈 10 段店汽配商圈 3 经四路商圈 7 山大路商圈 11 东部潜在商圈 4 西市场商圈 8 东门商圈 9 6 4 3 5 1 2 7 11 8 10 商业分布 商业市场研究 　 商业区 地位 形象 经营业态 消费群来源 辐射地区 零售业商圈 泉城路商圈 市级 金街 购物中心、百货、电器、服类专卖，餐饮 全市市民 济南市及 周边三线城市 经四路商圈 市级 中低商业零售 服饰、百货 全市市民 济南市 西市场商圈 区域 小商品批发和零售 服饰、针纺、小商品 全市市民 济南市及 周边三线城市 老东门商圈 区域 小商品零售 服饰、针纺、小商品 市区东部、历下历城区市民 济南市及 周边三线城市 花园路商圈 区域 第二金街 百货、超市、专卖店、餐饮、娱乐 洪楼周边、历城区市民 济南市东部 英雄山商圈 区域 文化商圈 古玩、书籍、百货、餐饮 全市市民 山东省 文化路商圈 区域 高校周边 服饰、理发店 休闲餐饮 高校学生、周边市民 高校及周边 专 业 商 圈 段店商圈 省级 批发市场 汽车及配件、酒水及食品 全市市民 济南市及 周边三线城市 山大路商圈 省级 科技市场 IT相关产品批零售 全省 华北地区 泺口-八里桥商圈 地区 服装鞋帽集散 服装鞋帽批发 市区小商品市场业主 华北地区 北园商圈 市级 家居批发市场 家具、建材、灯具 全市范围 济南市及周边 商业概况 商业市场研究 泉城路 主要项目 济南万达广场　 贵和购物中心 银座购物广场 三联商社 商圈总供应量 大型商业面积约23万㎡ 步行街总长度1,600m 临街中小型店铺约200间 空置率 5% 销售价格 30,000～80,000元/㎡ 租金 5～28元/天*㎡ 主要特征 泉城路是济南最繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，有十字金街之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街，形成了以三联为中心的