1-2012年末伊宁市房产市调汇报.ppt

2012年 年 末 伊 宁 市 房 产市 调 报 告 2012年伊宁市楼盘分布图 2012年伊宁市物业类型与分布情况 2012年伊宁市各版块各项目销售情况 2012年伊宁市各版块项目销售均价图 2012年伊宁市城南区域在售项目销售情况 潜在项目：1亚欧国际、2西桥名都、3天成公寓、4金融大厦、5报业大厦、 6公路管理局综合大楼、7伊犁国际大巴扎、8幸福花园 。 城中片区 开发区片区 2012年伊宁市城北区域在售项目销售情况 城北片区 2012年伊宁市城东区域在售项目销售情况 2012年伊宁市在售项目销售情况均价比对 2012年伊宁市在售项目销售情况均价比对 2012年伊宁市各项目购置客源分析 2012年伊宁市各项目购置客源分析 2012年伊宁市多层项目户型配比分析 2012年伊宁市多层项目户型配比分析 2012年关于商业地产在伊宁市发展的回顾和展望 我本人认为商业地产在一个城市的发展轨迹受制于区域经济的发展，并与当 地商业运营操作模式息息相关。伊宁市的商业地产自2000年以来，大致经历了、 或正在经历、或正在进入以下这些阶段。 1、第一阶段：尝试转型，整合升级，以失败告终。 随着上世纪90年代尾伊宁市本土动荡的社会局势趋于缓和，经济层面得到一 定恢复；2000年初始，为了加快城市建设的步伐，使城市呈现出一片欣欣向荣的 局面，加上受国内各大城市商业模式发展趋势大潮的刺激，和乌市众多商业运营 模式升级的直接影响，伊宁市的商业地产建设超前于伊宁市的商业发展需求，进 入一个从零散商业运营模式向整合商业运营模式，也可以称之为从一代商业模式 直接向第三代商业模式迈进。 其中第一个试点项目就是营建房产的【阳光时代广场】，第一次向伊宁市广 大老百姓提出了商业地产永远投资，产权和使用（运营）权永久剥离，经过营建 房产多方筹集资金和多头市场营销推广，最终只是销售了一、二、三层的部分。 因为营建房产自身有实力解决了项目建设的资金问题，所以营建房产虽然最后只 能成为最大的产权业主，但我个人认为，正是因为他能成为最大的房东，所以即 便当时该项目的销售没有达成预期的目标和目的，但却使营建房产核心管理层获 取了该项目在之后的运营管理掌控权，使该商业的运营模式能得以顺畅实施和达成。 2012年关于商业地产在伊宁市发展的回顾和展望 成，虽然刚开始运营有些艰难，但当超前的事物回归发展时间的轨迹，一切也就 变得顺理成章，良性蓬勃发展。 第二个试点就是铜锣湾商业广场，其中掺杂政府行为和大量的投机。但当商 业市场发展需求得到质疑；当消费投资者因为质疑得不到合理引导回归冷酷等 待，甚至一片否决；当开发商资金实力薄弱，投机不成回归现实，那么一切失败 就变得那么自然。因为承建项目、市场推广过程中资金来源的多样化，使项目拥 有太多太多的产权业主。对于其中商业部分而言，产权业主多，纠纷多，无法快 速达成一个共识得以实施运营。虽然随着时间的推移，部分问题得以处理，使该 项目现状得以改观，但是较长时间的拖磨损耗了之中众多业主的投资精神，对商 业地产的投资市场产生了不小的负面效应。 2、第二阶段：平稳发展，以人为本，社区商业唱主角。 随着市政府重新确定城市建设发展方向，先有社区规划，附带配套商业，随 着开发区及周边一个个社区的规模落成，各个社区沿街配套的商业门面也成为了 众多开发商和地产投资客的首选。连锁效应就是之后的住宅开发必配套沿街商业 门面，变化的只是，从原来的一层门面，随着时间发展，增加为一层越二层，或 者是一二层联带分体商业。 3、第三阶段：商业的整合升级，成为必然，商业地产的自然过渡阶段，各领风 骚。 随着伊宁市近些年比新疆其它城市的更为稳定的政治形势，旅游经济的快速 发展，为了增加市场竞争力，促使商业发展进入模式化整合阶段。规模化专属商 业卖场重新被部分地产开发商提出，并得以实施。其中包含了两部分：一、原有 商业圈的优化整合（包括重新规划拆迁重建），其中以解放西路阳光时代广场周 边为代表；二、缔造新的商业圈，赋予整体地块全新的商业理念，其中以火车站 周边为代表。 但同一阶段，社区型商业还是持续为大众消费投资客喜欢，并在持续的房地 产一级市场开发中占相当份额。但综合型商业地产目前要解决两个问题是：一、 怎么使与整体经营使用权剥离的产权面积更为明确化，怎么使之产权分割面积规 划在政府部门得以通过并取得相关合法律凭证。二、对于大众房产消费投资客， 怎样更好做好市场推广引导，为之简明扼要的阐释项目所采用的新型商业模式的 优势利弊为其接受。 4、第四阶段：整合型商业模式充主流，持续改造，全力缔造新的商业圈。 随着伊宁市房地产一级市场的开发进入一个高速发展遍地开发阶段，也是顺