未未来花园洋房案列剖析.ppt

力铸中国最优的城市综合体开发与运营商 Top Spring International Holdings Limited 力铸中国最优的城市综合体开发与运营商 Top Spring International Holdings Limited 未未来花园洋房案例分析 CONTENTS 目录 一. 项目概述 二. 项目区位 三. 业态分布 四. 户型配比 五. 卖点分析 六. SWOT分析 七. 户型分析 八. 优化建议 项目名称 金地未未来 项目概况 位置 浦东新区唯一位于环线内的新市镇 占地面积 9.64万m2 建筑面积 15.4万m2 容积率 总容积率1.6 套数 1611套，其中近80%的户数套数套型小 于90m2。 建筑风格 现代 产品类型 3栋高层TOWNHOUSE、7栋空中院馆及22栋组合式TOWNHOUSE 主力户型 50-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房， 150平方米四房。 平均单价 12000-18000元/平方米 卖点归纳 70/90背景下的低密度高档社区 中环旁、6号线、森兰绿地、金地品牌、产品创新 销售策略 价格逐渐走低但利润逐渐走高的 推售策略。通过稀缺性产品、高附加值产品的先行带动普通产品的价值提升。 项目概述 本案周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等不利于居住的设施 六号线 五洲大道 翔殷路隧道 张杨北路 规划大型 公园 未未来 道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地铁6号线进入运营均提升本案的交通体系 项目区位图 复式高层区(底层全部为商业） 传统高层 多层花园洋房区 会所 红线范围 乐活公园 项目业态分布 户型配比 总套数 套数比 面积比 户型 面积 1房2厅1卫 54.3-65.7 270 17％ 10.8％ 82.6 42 3％ 2.3％ 2房2厅1卫 85.33-89.1 759 47％ 44.5％ 3房2厅1卫 89 216 13％ 12.8％ 3房2厅2卫 114.87 108 7％ 8.3％ 4房2厅2卫 142.17-153.55 216 13％ 21.3％ 总计 1611 100％ 100％ 项目整体户型配比 项目以小户型为主，90平米以下套数占80％，面积占70.4％，符合70/90标准.花园洋房套数540套，占整项目的34% 花园洋房可诉性卖点分析 赠送面积，每种户型均有附加面积赠送，附加值大大提高； 功能空间布局合理，并倡导花园式生活，增添花园、露台、大面积阳台等休闲空间； 空间尺度大，花园洋房讲求大面宽，阔绰生活。 建筑外立面分析:花园洋房以强调横向线条，使情景洋房 的亲切感大增，增强了洋房的别墅感与尊贵感。 ■ 70/90背景下低密度高档社区 ■成熟的格林系列与知名个案未来域，开发商品牌影响力 大，客户认知度高。 ■做了大面宽设计，尤其在主卧和客厅中较通用模数大了 20cm 以上，以寻求差异性和品质感。 ■南北景观露台，增加套内面积。 ■本项目是利用花园洋房作为景点设计，大范围绿化面积缺乏， 使客户实际使用的园林面积相当有限。 ■部分花园洋房半地下车库。1：0.64的车位配比对于客源定位来 说相当紧张。 ■5层室内楼梯过窄，且破坏客厅格局。 ■1层进深长，南北不通透，布局稍显凌乱。 ■封闭市场的成长期，居住氛围有待培养。 ■周边生活配套设施匮乏，环境不利于塑造高端形象。 ■周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线 等不利于居住的设施。 ■“半价面积”的淋漓运用，利用凸窗、挑空、阳台、地下 室、露台等不算或算一半面积的部位来增强性价。 ■花园洋房的二层在传统设计中附赠一个露台作为卖点。除 此之外将地 下室的一部分归属到二层，并借此塑造出了二 层单独入户的方式，以提升二层的品质和价值。 ■交通道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地 铁6号线进入运营，距地铁6号线仅200米。 花园洋房SWOT分析 花园洋房户型分析 主力户型：三房、四房 特征分析： 高附加值：每户都有大面积的赠送（三至五层赠送大露台、一层二层赠送地下室）； 每户有最佳的景观朝向和日照朝向，南北通透的布局； 大面宽，短进深，在90平米的三房内拥有4.5米大面宽客厅，主卧面宽3.8米; L型厨房、动线简明; 逐层向上面积减少，进深变短; “负”一层 （80㎡+63㎡地下室） 地下部分不等同于普通地下室。该花园洋房将1楼地基抬高，地下部分 相当于1层高度。 1楼花园独立楼梯通往地下庭院部分2间房源归1楼业主所有 1楼北入口地下通道：（地下北面两套房归2楼业主所有） 花园洋房——项目户型具象分析 一层赠送80平米2.8米层高地下室，及三个室外花园； 动静分离 室外单独入户，感受别墅花园式生活 地下室外联花园