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第4章 房地产开发程序与管理 ——房地产项目质量控制 哈尔滨阳明滩大桥垮塌事件 一、盘点最牛豆腐渣工程 NO.1 楼歪歪 2009年7月16日、17日,成都下了两天大雨,校园春天小区六七两栋楼产生倾斜,两幢楼靠在一起成20度夹角。 NO.2 楼垮垮烟台一座投资4000万元、历史两年多建成的汽车站大楼，在投入使用5年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”。 NO.3 楼断断2009年,北京美景东方二号楼开始出现房屋卧室顶板裂缝。经鉴定,发现此楼存在严重工程问题,多处地板、顶板、承重墙体出现裂缝;过梁中间断裂、弯曲;地基不均匀沉降;墙体倾斜;室内漏水。 NO.4 楼薄薄 浙江省桐乡市太阳湖小区隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。市建设局质检站测定楼板厚度仅为7.9厘米,而设计标准为12厘米。 NO.5 楼脆脆 2009年6月27日凌晨5时35分，上海闵行区莲花南路西侧、淀浦河南岸在建的莲花河畔景苑商品房小区工地内，一幢13层楼房向南整体倾倒。 二、房地产项目质量问题现状 （1）安全性质量问题 桩基础工程质量问题 钢筋、混凝土工程质量问题 外墙砖空鼓、开裂、脱落等质量问题 基坑、边坡支护工程质量问题 栏杆、护栏、人车行通道质量问题 …… 1、存在的主要问题 （2）功能性质量问题 铝合金门窗渗漏问题 外墙渗漏问题 屋面渗漏问题 卫生间渗漏问题 （3）观感性质量问题 内墙空鼓、开裂问题 内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等问题 门窗、设备、管线污染、划痕等问题 外墙平整、褪色、返碱等问题 （4）适用性质量问题 未设置空调安装位置或安装位置尺寸不足 ； 大堂入口处没有无障碍通道，不方便婴儿车和残障人士出入； 飘窗过宽，业主（尤其是女性业主）很难够到把手开启窗户 门口宽度过窄 2、工程质量问题给房地产企业带来的影响 工程质量对利润、销售、声誉等的影响 万科毒地板事件 万科纸板门事件 质量（施工+监理） 规划设计 政绩 3、房地产质量问题为何屡禁不止 三、采取管理措施解决房地产工程质量问题 1、对设计质量缺陷有效的控制 从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证 明确设计审查要点，控制关键易错环节 优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工 过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量 三、采取管理措施解决房地产工程质量问题 2、对施工质量缺陷有效的控制 统一企业的工程质量标准 设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理 强调动态质量管理跟踪 实行工程管理全过程质量控制评价 三、采取管理措施解决房地产工程质量问题 3、对监理不力的控制措施 明确监理检验方式及要求，对位记录管理 改变传统监理招标竞价模式，由传统的统一报价改为：成本+利润+浮动酬金（浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金） 加强对监理体系的管理，甲方重点工序抽检比例不低于30% 184 谢谢大家！ * *