买二手房注意事项总结–huizong.docxVIP

看房子 有多少钱办多大事，充分了解自己的资金实力及偿还能力，才能清楚自己可以买什么价位、多大面积的房子。 房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 打开水龙头观察水的质量、水压。 供电容量，观察户内、外电线是否有老化的现象。 冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 燃气供应。 停车位的收费标准。 观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务 好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等 房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 管线是否太多或者走线不合理。 天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 核实产权是否清晰: 卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。 到房管局查询此产权证的真实性。一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。 产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。 房屋的装修，有利于评估二次装修的费用； 注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利； 福利房屋是否合法：房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 单位房屋是否侵权：一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成。一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。 还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算； 房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权；大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题； 被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等； 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 市政规划是否影响：有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。 签约前，买方应作些调查。 首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。 其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。 再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。 学区房，需要到学校了解学区名额使用情况。 最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。 谈合同——房屋交易 合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担、户口迁出等等。 买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。 哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限。 卖方原因手续