第12章物业经营管理的未来发展.doc

第十二章 物业经营管理的未来发展 第一节 房地产组合投资管理 3、简述房地产组合投资管理的概念？ 答：房地产组合投资是房地产的集合或者组合。房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业决策等以实现组合投资收益的最大化。 通常，投资者既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险。将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益没有发生变化，或者变化很小。将不同类型的投资组合起来的，也就是投资多元化的过程。 4、简述房地产组合投资管理的主要工作包括哪些？ 答：房地产组合投资管理的主要工作包括： （1）与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则； （2）制定并执行组合投资策略； （3）设计和调整房地产资产的资本结构； （4）负责策略资产的配置和衍生工具的应用； （5）监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策； （6）评估组合投资绩效，客户报告与现金管理。 第二节 大型企业物业资产管理 1、简述企业物业资产的概念？ 答：企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。在企业资产负债表中物业资产主要包括六类细目： （1）建筑物； （2）在建工程； （3）土地； （4）租赁费用； （5）自然资源； （6）其他。（无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分） 2、简述企业物业资产管理的概念？ 答：企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。 企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动。 3、简述企业物业资产管理的内容？ 答：大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产，因此物业资产管理是整个企业发展战略中的重要内容。对企业物业资产的经营效率取决于企业的发展战略，又对企业的发展战略产生重要的影响。 企业物业资产管理包括如下内容： （1）编制企业物业资产清单 没有编制物业资产清单的企业很难准确了解自己拥有或租用的物业资产。物业资产清单应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置等内容。 一个好的物业资产清单，不只是为决策提供给数据，还是一个战略规划的工具。通常当一个企业占有或拥有的资产面积达到约5万平方米时，就应该编制物业资产管理清单。 一个编制完整的物业资产清单的过程，会使管理者的注意力集中到企业物业资产的现金价值中。对物业资产的价值评定就可以应用投资分析方法，这样，管理物业资产的过程就可以像对待一般资产的租户一样，对使用部门收取市场租金。 （2）设定管理目标 物业资产管理是否需要作为投资，取决于企业的整体发展战略。在成本控制方面，物业资产的管理应服务于主营业务或作为投资，从收入中获益。 （3）控制成本。成本控制是物业资产管理最强的动机之一。 （4）适时处置资产并获得收入。 （5）进行多样化的物业投资。 （6）结合企业主营业务选择物业占用形式。 将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。 （7）建立合理的物业资产管理机构 一个物业资产管理机构，可以是一个部门，也可以是一个子公司，通常，大多数企业倾向于选择较为保守的部门形式，而由企业保留所有物业产权的处置权。子公司性质的物业资产管理部门则对管辖的物业拥有产权，独立报税。 在选择物业资产管理的从业人员时，对整个公司目标的了解、工作经历及高级管理层的关系等，与房地产专业知识同等重要。 （8）明确物业管理师的责任 企业物业资产管理一般涉及三个领域的活动： ①购置或剥离物业资产、②财务、③管理人员职能。 （9）审慎选择物业资产管理顾问。 第三节 不良物业资产管理 1、简述不良物业资产管理的表现形式？ 答：不良物业资产有以下几种变现形式： （1）房地产不良贷款。 （2）金融机构直接投资房地产形成的不良资产。 （3）其他不良信贷资产中的房地产抵押物。 （4）其他单位委托处置的房地产不良资产。 2、简述不良物业资产处置的目标？ 答：我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。 3、简述不良物业资产的处置？ 答：（1）以资抵债将债权转为物权。 （2）实施债转股将债权转为股权。 （3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿清单。 （4）重组。 （5）公开出售。 第十二章 物业经营管理的未来发展 第一节 房地产组合投资管理 1、简述房地产组合投资管理的概念？ 2、简述房地产组合投资管理的主要工作包括哪些？ 第二节 大型企业物业资产管理 1、简述企业物业资产的概念？ 2、简述企业物业资产管