康桥国际策划案1442273103.doc

甘肃省兰州市“康桥国际”项目 市场调研报告 前 言 3 第一章、导言 4 一、住房·家·生活方式 4 二、商业地产的 “六位一体” 5 三、房地产商品基本属性 6 四、房地产全程策划应具备以下六个系统牲板块。 8 第二章 市场调查及市场研究的依据 11 一、市场调查、市场策划原则 11 二、本次市场调查的专题问卷设计 11 三、本次市场调查、市场策划数据群资料获取来源 11 四、市场调研资料整理及分析原则 12 第三章 市场调查数据分析及结论 14 第一节、兰州城市发展力及在大西北地区的地位分析 14 一、地理 14 二、气候 14 三、建制沿革 15 四、行政区划 15 五、经济发展 16 六、资源 16 七、兰州旅游 17 八、兰州工业 17 九、商业贸易 18 十、科技 18 十一、城市建设 18 十二、对外开放 19 十三、07年政府重点项目 19 十四、总结兰州的八大文化 21 十五、综合分析及结论 22 第二节、兰州市房地产市场分析 24 一、2003年至2006年兰州市房地产发展情况定量分析 24 二、2006年兰州房地产市场供求形势分析 27 三、重点项目研究 31 四、兰州房地产市场一般性特征 40 五、兰州市未来1-3年房地产市场趋势预测 42 第三节 兰州市住房消费行为分析 46 一、问卷调查情况说明 46 二、消费者问卷统计分析 46 三、兰州市住房消费者需求特征提要 61 第四章、项目用地与街区功能分析 64 一、项目概况 64 二、总结 64 第五章、项目市场综合定位精要与分析 65 一、项目市场SWOT分析 65 （一）、项目优势 65 （二）、项目劣势(Weakness)分析 67 （三）、项目机会(OpponunUy)分析 67 （四）、项目威胁(Threat)分析 68 二、项目定位依据与准则 68 三、项目总体概念定位 70 四、项目文化定位 70 五、项目形象定位 70 六、项目功能定位 70 七、项目市场定位 70 （一）、住宅部分消费者定位建议 70 （二）、住房消费者消费动机 71 七、商业部分业态定位 71 （一）、项目 71 （二）、项目分类商业业态定位 73 前 言 “地段，地段，还是地段这曾经让地产界奉为“金科玉律”我再信“地段”之于成功，就像是金钱之于幸福 只是必要条件的一种“地段，地段，还是地段”下面还有潜台词：“这话只有我李嘉诚说，这地段只我李嘉诚搞，才能整的成除了地段，还要有头脑，不然的话，只会糟蹋地段、浪费银子”仁恒国际鸿运润园众邦金水湾明珠家园御景东方家是灵魂，房子是身躯；是温暖的港湾父兄弟姐妹父母的代名词是是方感情和精神的寄托是幸福的主家是房子，房子是家，没有房子等于没有家如果家有男孩，结婚成家后要盖新房，叫“分家”，标志着新婚小夫妻独立生活的开始。水泥森林托起的”鸽笼”淹没在高楼大厦之间出现了以自我封闭为主、老死不相往来的混凝土文化现象宝贵文化遗产可惜火柴盒式的建筑群遍地竞放,我们的城市正在失去记忆住宅建筑与生态环境、与社会、与人的需要相去甚远过程中愈来愈清醒地认识到:育女,更重要的是为了购买一种居家环境、友邻关系、人文氛围和快乐健康舒适的生活方式居家环境邻关系自在人文氛围和舒适的生活方式 房地产商品消费的地域特性十分明显，而房地产商品的辐射面极其有限。这个特性告诉我们，房地产商品有效消费者的锁定因该是不同地域产生对应的定位选择和区域客户的锁定(目标客户群)。 3、资金密集性 房地产业是高资金投入(包含房地产商、消费者两方)和资金密集性产业。因此精明的房地产商追求的经济目标是回报率而非利润率。同时对大多数购房消费者而言，购买房屋所需资金的积累往往需要数年乃至数十年漫长的资金沉淀或负债过程。因此，房地产对资金的需求的属性决定房地产项目无论是投资开发，还是置业投资均需要大量的资金作支撑，是典刑的资金密集性产业。 4、高度专业及综合性(综合技术性、思维的系统性) 由于房地产企业是由许多具有专业技术和丰富实际操作经验的人才构成的，这一行业具有政策性强、涉及因素众多的特点，因此房地产业具有极强的综合性，该行业所需知识横跨自然科学和社会科学，因此，在房地产项目投资开发的全过程中，需要众多专业人士的紧密协作和合理分工。 5、周期漫长及环节众多 房地产开发从立项、选址、购地、策划、规划、设计、施工、监理、验收、核算、营销、物业管理、权证等环节十分繁杂，周期较长。“艺多不养人”专业化分工是社会化大生产：发展的必然趋势。也就是通常房地产业界人谈论的“专业问题专业解决”。 6、高回报与高风险并存 众所周知，回报与投资风险是一个对立统一体，高回报必然隐藏着高风险。房地产开发的高风险主要源自其高投入与慢产出的特性，一个规模并不是很大的项目有可